Egy iroda épület egy épület elsősorban a ház irodai felhasználók bár akkor is, beleértve a kiegészítő kereskedelmi terek, tároló helyiségek és nagyon gyakran parkolóhely.
Bár irodák szinte bármilyen típusú épületben felállíthatók, az irodai munka modern igényei meglehetősen szigorú korlátokat szabnak a terek fizikai megjelenésének. Ezek a korlátozások lehetnek jogi (a világításnak elegendőnek, bizonyos szolgáltatásoknak rendelkezésre kell állniuk) vagy technikai jellegűek (hálózati kommunikációs követelmények). A tér biztonsága és rugalmassága is szóba kerül, mindezek az okok az irodák befogadására szolgáló speciális épületek építése mellett szólnak.
Az irodaház egyetlen vállalat, tulajdonos vagy bérlő által is megszállhat, vagy felosztható több, különböző méretű cégek által bérelt helyiségre. Ez utóbbi esetben az épület közös területeket és az egyes vállalatok kizárólagos területeit tartalmazza:
A XIX . Század vége óta az irodaházak voltak azok az építkezések, amelyek leginkább az épületek magasságának növelésére törekedtek. A lift feltalálása az évszázad közepén (először hidraulikus, majd 1880 körül elektromos) elindította a versenyt az épületekért, és leginkább az irodák részesültek előnyben (lásd felhőkarcolók ).
New York város magas épületeitől (a Flatiron épület , az Empire State Building , a World Trade Center és a ma épülő legmagasabb épületek) a legtöbb irodatorony, és a szerkezet általában acélból készül, a nagyobb könnyedség érdekében, bár vannak olyanok is vasbetonból épített közepes méretű felhőkarcolók.
Ezen építmények egyik kihívása, tekintettel az ott dolgozó emberek nagy számára, a levegő minősége, amelyet belélegzünk. A modern épületek zárt ablakokkal rendelkeznek, és a környezeti levegő teljesen légkondicionált, ami azt jelenti, hogy egy részét újrahasznosítják és szűrik. Az elmúlt években számos tanulmány készült a „bezárt épületek betegségéről”. A beltéri szennyezés csökkentése érdekében manapság az a tendencia érvényesül, hogy a dohány használatát betiltják az épületekben.
Az irodaház területe különféle módon szerveződik, elsősorban az érintett személyzet funkcióitól függően, de a vállalat kultúrájától és divatjától függően is.
A particionálás a partíció nélküli teljes padlótól az egyes irodákig változhat. A nyitott terű irodák több dolgozót csoportosítanak ugyanazon a helyen, és tanulmányok kimutatták, hogy elősegítik a rövid távú termelékenységet (például egy szoftverprojekt kidolgozása).
Kompromisszum a kettő között a fél válaszfal vagy a fülke (amint az a Dilbert képregényekben látható ), amely lehetővé teszi a vizuális magánéletet, de kevés hangszigetelést és biztonságot kínál.
Az irodaházak meglehetősen meghatározott helyigényekkel rendelkeznek. A tér a felhasználók az irodában vannak vezetve által választott helyszínen telepítési tényezők , amelyek bár nem olyan erejű, mint az elhelyezés egy gyár, még egy kis súlyt.
A nagyvállalatok székhelyei tehát nagyvárosokat választanak, ha nem is az adott ország metropoliszát. Hasonlóképpen, a regionális irodákat egy olyan városban hozzák létre, amelynek szerepe regionális központ.
A városon belül a helyszín megválasztását sajátos tényezők is vezérlik, különös tekintettel az átcsoportosítás szükségességére a személyközi kommunikáció és a külső erőforrások megosztása érdekében . Éppen ezért a nagyvárosok városközpontjai olyan sűrűn vannak beépítve irodaházakba, és a magasság általában növekszik.
Az ilyen koncentráció magas bérleti költségeket eredményez, így egyes felhasználók, akiknek nincsenek ilyen szigorú koncentrációs követelményei, kevésbé sűrű és decentralizáltabb helyeket keresnek a városközpontba vezető fő közlekedési útvonalak mentén . Ezek az irodák általában a külvárosi irodaparkokban csoportosulnak .
Végül, egyes épületek általában szétszórtan helyezkednek el a városi területeken, mivel olyan felhasználóknak adnak otthont, akik közvetlenül szolgálják az egyéneket és a háztartásokat, nem pedig más vállalkozásokat (személyes és szakmai szolgáltatások, magánszemélyeknek nyújtott pénzügyi szolgáltatások, biztosítás). Ezek az épületek a kereskedelmi artériák mentén, bevásárlóközpontokban vagy a régi városrészek szívében helyezkednek el, ahol a lakosok találkoznak napi üzleti szükségleteikkel.
Az irodaházak besorolása a bérleti díj alapján létrehozott részpiacok tükrözését szolgálja. Ez az épületek fizikai és bizonyos mértékben földrajzi tulajdonságain alapul , de olyan jellemzőkre utal, amelyeket az ár foglal össze.
A piackutatás során az épületeket általában három vagy négy A, B, C és D betűvel jelölt csoportba sorolja , néha "A +" vagy "Triple A" besorolással a legutóbbi és legrangosabb épületekre.
Az ilyen osztályozások a beszélt nyelvből származnak és szubjektívek, mivel nincs tudományos módszer arra, hogy figyelembe vegyék az összes mennyiségi és minőségi tényezőt, amelyet tükrözniük kell. Az egyetlen tudományos index az egység bérleti díja lenne, mivel állítólag az osztály összes jellemzőjét összefoglalja, de ennek a folytonos indexnek az osztályokra történő felosztása ismét önkényes lenne.
A kereskedelmi ingatlanok területén illetékes hatóság , az Urban Land Institute általában az alábbiakat mondja erről az osztályozásról Irodai fejlesztési kézikönyvében :
„Az A osztályú épületek kiváló elhelyezkedéssel és hozzáférhetőséggel rendelkeznek, kiváló minőségű bérlőket fogadnak be, és szakmailag irányítottak. Az építőanyagok kiváló minőségűek és a bérleti díjak versenyképesek a többi új épületéhez képest. A B osztályú épületek jó elhelyezkedéssel, irányítással és kivitelezéssel rendelkeznek, és jó bérlőket fogadnak. Ezeknek az épületeknek alig kell romlaniuk és funkcionálisan elavultaknak lenniük . A C osztályú épületek általában 15-25 év közöttiek, de jó kihasználtsággal rendelkeznek. "
Ésszerű, hogy egy régebbi városban a jóval 25 évesnél idősebb épületek továbbra is A osztályba sorolhatók, különösen, ha a felújítások megtartották vonzerőjüket.
Másrészt, tekintettel arra, hogy a városközpontokban lévő épületekhez képest a külvárosokban lévők az alacsony sűrűség mellett általában alacsonyabb minőségűek, mind az építkezés, mind a kínált szolgáltatások tekintetében, a gyakorló ingatlanoknak néha meg kell mondaniuk „A külvárosi osztály”, amikor erről a kategóriáról beszélünk.
Sok címke és tanúsítvány is besorolja az épületeket vagy lakásokat a „ fenntartható építkezés ” vagy a harmadlagos park fenntartható felújításának kritériumai alapján , vagyis hatástanulmányok , ökológiai lábnyom mérések , kompenzációs intézkedések és a legátfogóbb elővigyázatosság alapján ( ökoanyagok , öko-tanúsított fa), energiamegtakarítás (Franciaországban a törvény előírja, hogy az irodák vagy üzletek számára 2000 m 2 feletti helyiségekre vonatkozóan aláírt (vagy megújított) bérleti szerződéseknek tartalmazniuk kell egy "környezeti mellékletet" (" zöld bérlet "), amely különösen hasznos információk a bérelt helyiségek energiafogyasztásáról; és 2011 óta az RT 2012 az irodák építési engedélyének kérelmezésére is kiterjed), elismert Grenelle címke , pozitív energiaépítés , magas környezeti minőség , pozitív biodiverzitásépítés , integráció a zöld és a kékbe rács stb.
Az utolsó koncepció, amely Franciaországban jelent meg (2013 közepén, a környezeti konferencia és a Fenntartható építési terv részeként), a GPEI (belső energiahatékonysági garancia), amely kezdetben csak az irodaházakat érinti, és egy kezdetben összefoglaló alkalmazási chartára támaszkodik. az építőipar tizenhat szereplője is.