Ingatlan cég

A francia polgári jogban az ingatlanvállalat ( SCI ) egy civil társadalom , amelynek tárgyi tulajdona van . Időnként vagyonkezelő társaságként (SGI) is emlegetik. Nem szabad összetéveszteni az ingatlanbefektetési társasággal (SCPI), a progresszív lakástulajdonnal rendelkező ingatlancéggel (SCIAPP), sem a lakosok szövetkezetével .

Része azoknak a polgári tulajdonú társaságoknak, amelyek csoportosítják az SCI-ket és a holdingokat (az értékpapír-kezelés).

Az SCI használata lehetővé teszi, hogy több ember birtokolja az ingatlant, és megkönnyítheti az ingatlan továbbítását. Ehhez a cégformához legalább két partnerre van szükség a létrehozáskor. Létezése során azonban az SCI egyetlen partner tulajdonában lehet, de ez a helyzet csak átmeneti lehet a Polgári Törvénykönyv 1844-5. Cikke szerint .

Az ingatlanpiaci társadalomnak létezik egy másik formája, az SCI de construction vente (SCICV); nem egyéneket érint, hanem inkább szakembereket (ingatlanfejlesztőket).

Felállítása

Az SCI létrehozása egyszerű és a határidők rövidek. Ez az alkotás négy lényeges szakaszra oszlik, amelyeket időrendben kell végrehajtani.

Alapszabály

A társaság alapszabálya magánokirattal vagy hiteles okirattal készülhet . Az SCI az eredeti alapszabályában meghatározott korlátozott élettartammal rendelkezik. A Polgári Törvénykönyv arról is rendelkezik, hogy ez az időszak nem haladhatja meg a 99 évet . Ami az esetleges meghosszabbítást illeti, csak a partnerek közötti megállapodással lehet eldönteni, amennyiben az SCI létezik.

Regisztráció az adóhivatalnál

Az alapszabályt annak az államháztartási központnak kell érvényesítenie, amelytől az SCI központi irodája függ. Ez az eljárás ingyenes. Mivel azonban a2014. december 20, erre a regisztrációra már nincs szükség. A Kereskedelmi Bíróság hivatalához történő elküldés során ez utóbbi elküldi a dokumentumokat annak az adóhivatalnak, amelyhez a kérelmező székhelye tartozik.

Jogi közlemények közzététele újságban

Az SCI-nek egy jogi értesítő újságban közzé kell tennie a rá vonatkozó főbb információkat, nevezetesen cégnevét, alaptőkéjét, vezetőjének személyazonosságát stb.

Regisztráció a Kereskedelmi Bíróságon

A kereskedelmi bíróság bejegyzi az SCI-t a kereskedelmi és cégjegyzékbe . Ehhez az SCI-nek teljesítenie kell az előző lépéseket. A bíróság által kért dokumentumok benyújtása után az SCI megkapja a Kbis-t .

Tőkésítés

Az SCI tőkéjét alaptőkének hívják , ennek a tőkének jelentős hatása van az adózásra , így a tőke természetét a KKT célkitűzései fogják meghatározni. A részvények könyv szerinti értéke megegyezik a vállalati eszközökkel (ideértve különösen az SCI épületeit), csökkentve a szociális tartozásokkal (banki kölcsön vagy folyószámla). Piaci értékük azonban nagyon eltérő lehet, és sok más tényezőtől függ, beleértve a likviditást is, vagyis a viszonteladás lehetőségét, amely gyakran alacsony.

Alacsony alaptőkéről akkor beszélünk, ha a nettó vállalati eszközök összege alacsony, vagyis amikor a társaság hitelt vett fel az épületek megszerzésére. Ezzel szemben erős alaptőkéről beszélünk, ha a nettó vállalati vagyon magas, vagyis amikor a társaság nem vállalt adósságot épületeinek megszerzésére.

A tőke változatos formát ölthet. Ebben az esetben a minimális és maximális tőke összegét az alapszabály határozza meg. Előnye, hogy ez utóbbi a két érték határain belül változhat bármilyen alakiság nélkül. A tőke ilyen feltételek szerinti módosítása nem vonja maga után jogi értesítés közzétételét vagy az alapszabály módosítását. Az új partnerek (nem alapítók) szintén névtelenek maradhatnak, és nem jelenhetnek meg az alapszabályban.

Előnyök

• Ez egy jó megoldás, hogy elkerüljék a blokkokat, hogy eredhet a közös tulajdon , amennyiben a nézeteltérés a partnerek nem akadályozza meg a menedzser (ek) a SCI abban a szükséges döntéseket a jó menedzsment a vállalat. Örökséget .
• Adóelőnyt biztosít a részvények átruházására, amennyiben - a közvetlenül birtokolt ingatlanokkal ellentétben, ahol csak a "bruttó" értéket veszik figyelembe - lehetővé teszi bármely adósság levonását a nettó eszköz értékének meghatározásához. az átadási jogok kiszámításának alapja .
• Apai előnyöket kínál, mivel az SCI részben részvényadomány formájában adható rugalmasabban, mint egy ingatlan, amely feltételezi a közös tulajdon létrehozását. Ez az eljárás, ha idővel eloszlik, lehetővé teszi a francia jogban az adományozó életében nyújtott adományokhoz rendelkezésre álló juttatások előnyeinek kihasználását, és ezáltal az öröklési illeték elkerülését vagy csökkentését . Ezenkívül az a nagyon nagy szabadság, amelyet a jogalkotó hagyott a társaság alapszabályának kidolgozásában, lehetővé teszi az adományozó számára, hogy visszafordíthatatlan vezetőként való megalapításával nagyon kis tőkével tartsa fenn a társaság irányítását.
• Védelmet nyújthat a személyes hitelezőkkel szemben (a részvények viszonteladásának nehézségei miatt).
• Alternatívát nyújthat a cselekvőképtelen személy vagyonának klasszikusan nehéz kezelésének (a vezető által a vállalati cél keretein belül történő ingyenes kezelés).
• A változó tőkével rendelkező SCI lehetővé teszi új partnerek (természetes vagy jogi személyek) belépését anélkül, hogy megjelenne az alapszabályban.

Negatív pontok

• Az SCI partnerei korlátlanul felelnek a társaság saját vagyonán fennálló tartozásaiért . Így a hitelező a partnerek ellen fordulhat az adósságok kifizetéséért, de csak azután, hogy hiába tárgyalta ezeket a társaság örökségében. A felelősség korlátlan, de nem egyetemleges, a partnerek felelősek azokért az adósságokért, amelyeket a társaság csak az alaptőkében való részvételük arányában tud elszámolni. Ezért legyünk óvatosak a jogképtelen partnerekkel (beleértve a kiskorúakat is).
• Annak érdekében, hogy az esetleges adókövetkezmények teljes mértékben érvényesüljenek, biztosítani kell, hogy az SCI valósággal rendelkezzen és számos kötelezettségének eleget tegyen: jogi, számviteli és adóügyi (éves közgyűlés, könyvelés stb.), Amelyek költségeket okozhatnak.
• Javasoljuk, hogy a létrehozása előtt nyújtsák be az SCI projektet egy jogi szakemberhez (közjegyző vagy ügyvéd), vagy akár egy okleveles könyvelőhöz a technikai szempontok szempontjából, különösen, ha a társasági jövedelemadó alanyának lehetősége fennáll tervezett. Az ICS nagyon hasznos lehet, feltéve, ha tudja, miért és miért épül fel. Létrehozása előtt meg kell győződnünk arról, hogy egy napon milyen állapotban oldódhat fel.
• A vállalat célja elengedhetetlen. Az átlátható adózás (a személyi jövedelemadó partnereinek megadóztatása ) érdekében ennek az objektumnak polgári jellegűnek kell lennie. Ha a társaság kereskedelmi tevékenységet folytat, akkor valóban társasági adót kell fizetni .
• Vigyázzon a társaság jogi formájának a priori látszólagos jogi egyszerűségére .

Könyvelés

Az SCI regisztrálása után a vezetőnek könyvelést kell vezetnie, mert:

• az adóhatóságok indokolást kérhetnek tőle;

• az ügyvezetõnek évente el kell készítenie a beszámolót a közgyûlés jóváhagyására. Ez a kötelezettség annál is indokoltabb, mivel a partnerek korlátlanul felelősek a társadalmi tartozásokért, hozzájárulásuk arányában.

A SCI-k többnyire úgynevezett "fiskálisan átlátható" társaságok, vagyis a társasági adó lehetőségének kivételével a partnerek személyesen kötelesek adófizetni üzleti kategóriájuk szerint. részvétel a fővárosban. Például az egyes partnereket a földjövedelem (az összegyűjtött bérleti díjak és a kifizetett költségek) szabályainak megfelelően kell megadóztatni.

A társasági adó opciója lehetővé teszi az épületek értékcsökkenésének levonását az adó eredményéből. Ez az opció a jövedelem tőkésítése céljából is használható (az osztalék felosztása a partnerek számára opcionális). Az SCI ekkor minősül „fiskálisan átláthatatlannak”.

Megjegyzések és hivatkozások

1. Az SCI (ingatlan civil társadalom) létrehozásával előnyös lehet az ingatlanok egyszerű kezelése és továbbítása anélkül, hogy hosszú és költséges formaságokat kellene elvégeznie.
2. legalább két partner között. Biztonságosabb, különösen, ha az SCI-t ugyanazon család tagjai alkotják
3. 2012 óta: 15 évente megújítható visszatérítések, gyermekenként 100 000  euró értékben .
4. "  Civil civil társadalom  ", impots.gouv.fr ,2016. július 21( online olvasás , konzultáció 2018. augusztus 2 - án )
5. a Polgári Törvénykönyv 1857. cikke.
6. Az adótörvény értelmében. Lásd a művészetet. 206 2 ° az általános adótörvénykönyvből.
7. Az SCI visszamenőleges hatályú belépése az IS hatálya alá, amely súlyos következményekhez vezethet (pl .: a partnerek által a jövedelmükből levont hiányok megkérdőjelezése).

Lásd is