A ingatlanpiaci buborék egy buborék az egy ingatlanpiacon jellemző a magas emelkedik az értéke az ingatlan . Jelentős és tartós szakadékot eredményez egyes ingatlanok ára és alapvető gazdasági tényezőik, például a bérek vagy a bérleti hozamok változása között. Ez az ingatlanpekuláció , ha hitelről folyik, mind a hitelezőket, mind a hitelfelvevőket veszélyezteti. Az 1870-es évek elején a párizsi, berlini és bécsi ingatlanpekuláció például az 1873. májusi bankválsághoz vezetett .
Bármi legyen is a piac likviditása , a buborék deflációja lassú vagy gyors lehet: az árkorrekció ezután ingatlan összeomlás formájában valósul meg , sok tulajdonos negatív tőkét hagy maga után (a visszafizetendő összeg nagyobb, mint a a tulajdon). Az ingatlanbuborék fogalma továbbra is vita tárgyát képezi, hogy a buborék a racionális várakozások játékából fakadt-e, vagy a központi bank beavatkozását igénylő rendszerszintű jelenségből.
Az értékpapírpiacon gyakran megfigyelték a spekulatív buborék fogalmát . Első ránézésre az ingatlan kevésbé érzékeny az ilyen spekulatív dinamikára, számos belső jellemző miatt. A tranzakciós költségek valóban nagyon fontosak, és gyakran az eszköz jelentős részét teszik ki, és korlátozhatják a spekulációs jelleget. Ezután az ingatlanpiacot a pénzügyi piacok vonatkozásában gyakran illikvidnek jellemzik.
Ugyanakkor megfelelnek bizonyos feltételeknek, amelyek spekulatív buborékoknak teszik ki őket. Ezenkívül az ingatlan- és a pénzügyi piacok gyakran összekapcsolódnak: az ingatlanbuborékot súlyosbítja a pénzügyi buborék és fordítva, ahogy ez történt Európában az 1860-as években, vagy az 1980-as évek japán pénzügyi és ingatlanbuborékja alatt .
Az ingatlanpiac általában heterogén, vagyis minden ingatlan egyedi, gazdasági életében nagyon kevés ügylet tárgyát képezi, és nehéz megítélni az értékét. Az ingatlanközvetítők díjazásának mértéke szintén közvetlenül függ ettől az értéktől, ezért érdekeltek az áremelésben. Az ingatlan tartós jellege lehetővé teszi az eladók számára, hogy reményeik szerint később tőkenyereséggel továbbértékesítsék. Végül a spekulatív jelleget gyakran az a közhiedelem táplálja, hogy az árak folyamatosan emelkednek.
Milyen okok magyarázhatják a buborék kialakulásáért eredetileg felelős kereslet és kínálat közötti egyensúlyhiányt? A racionális elvárások elmélete lehetővé teszi annak magyarázatát, hogy a gazdasági szereplők miért számíthatnak az áremelkedésre, ezáltal a piac megvadulhat. Az egyensúlyhiány oka az ingatlanpiacon sokféle és strukturális, ciklikus, szabályozási, költségvetési vagy akár szociológiai lehet. Valójában az ingatlanpiac strukturális egyensúlyhiányát a jelentős kereslet és a kiigazíthatatlan kínálat között gyakran felvetik az ingatlanárak hirtelen megugrásának igazolása érdekében.
Különböző ciklikus okokat javasolnak a közgazdászok, például a kamatlábak ingadozása. Az ingatlanbuborékok és összeomlások kialakulása fordítottan összefügg a kamatlábbal . Valóban, a nagyon alacsony arány alacsonyabb havi fizetést és sok háztartás számára adósságot enged, de túl magas áron is vásárolhat. Ezenkívül az infláció és különösen annak inflációs várakozásai a piac egyensúlyhiányához is vezethetnek, ha a háztartások vásárlását az a félelem vezérli, hogy megvédje magát a monetáris eróziótól. Más kompromisszumok lejátszódhatnak például a befektetések elhalasztásával olyan tőzsdei összeomlás esetén , mint a 2000-es évek. Végül, a rendelkezésre álló földterület kínálatát befolyásolhatja a múltban bekövetkezett nagy kihasználatlan terület felesleg. ingatlan beruházás és a hossza a városi átállási.
A kiegyensúlyozatlanság magyarázatához szabályozási okokat is felhoznak. Például az urbanizációs politika szempontjából kritikusak lehetnek a döntések, különösen a földterület tekintetében, amely nem megújuló erőforrásnak tűnik, és az építési engedélyeket korlátozó politikákra . Nagyon hasonló módon az egyensúlyhiány tényezőjeként állítják az állam föld- és ingatlaneszközeinek rossz kezelését, valamint a kevésbé hasznosnak bizonyult föld- és ingatlanállomány felszabadítását. A városmegújítási politikák például az egészségtelen lakások megsemmisítésével, helyettesítés nélkül új lakások építésével. A lakáspiacon túl szigorú bérleti kontroll gyakran érvként szolgál a kínálat egyensúlyhiányának vagy a bérleti piac rossz állapotának magyarázata érdekében. Másrészt a bankrendszer deregulációját gyakran árrobbanásnak tekintik. A szabályozási instabilitáson túl, a várostervezés, a bérleti piac vagy a hitelkínálat ingadozása miatt az ingatlanbuborék származhat.
Végül szociológiai okokat is javasolnak. A hagyományos referenciaértékek (család, jóléti állam) vége és a nyugdíjak jövőbeli finanszírozásával kapcsolatos félelmek, amelyek az egyéneket fogékonyabbá teszik, valamint a magatartási mimika (lásd: Mimika és befektetés ), amelyet az ingatlanpiacról szóló mítoszok tartanak fenn.
Mindazonáltal Paul Krugman közgazdász rámutat, hogy két teljesen eltérő ingatlanszabályozással és politikával rendelkező ország, például Írország és az Egyesült Államok , a 2000-es években ingatlanbuborékot és soha nem látott nagyságú korrekciót szenvedett el. Ezért valószínű, hogy más tényezők, mint pl. a földpiac sajátosságai és összetett kapcsolata a piaccal vagy akár a tömeg pszichológiája szükséges az ingatlanbuborékok kialakulásának mechanizmusainak további magyarázatához.
A földpiac és az ingatlanpiac kapcsolatát is tanulmányozták annak érdekében, hogy megmagyarázzák az ingatlanbuborékok sajátosságait és kialakulását. Széles körben vitatják, hogy az építés ára befolyásolja-e a föld árát (vagy fordítva) - vagyis az építkezés iránti kereslet határozza meg a föld árát. Az ingatlanpiac és a földpiac kapcsolatát magyarázó különféle hatásokat Vincent Renard közgazdász írta le, még akkor is, ha a teljes mechanizmus továbbra is összetett. Felvetették a visszaszámlálás, a szorzó és a racsni hatás fogalmát, amelyek lehetővé teszik az ingatlanciklus kialakulásának tisztázását.
A visszaszámlálást az ingatlanüzemeltetők által a földvásárlás előtt végrehajtott előzetes mérlegből vesszük. Ez a földterületre építhető tervezett ingatlantermék várható marketing árának értékeléséből áll, levonva a művelet összes költségét (tanulmányi költségek, építési költségek, pénzügyi és marketing költségek, végül annak árrése) annak megállapítása érdekében, hogy a föld megszerzésének lehető legnagyobb értéke. A visszaszámlálás azt jelzi, hogy a kész ingatlan termék várható végső értéke határozza meg az ingatlan értékét. Joseph Comby rámutat arra is, hogy a földnek van egy másik értéke is: a tulajdonos számára a használati értéknek és a tulajdonos által elért megtérülésnek (használat esetén megtakarítás, beszedett bérleti díjak). Spekulatív értéke is lehet, ha a tulajdonos a közeljövőben a hozamértéknél nagyobb értéknövekedésre számít. Mint könnyen el lehet képzelni, a két érték (felhasználás / visszaszámlálás) ritkán áll közel egymáshoz, ez az eltérés tárgyalással megoldható. Amikor találkoznak, akkor a földnek ára van, de általában csak korlátozott számú tranzakció sikerül. Ez a "visszaszámláló" mechanizmus megkönnyíti az ingatlanpiacról a földpiacra történő hangsúlyos továbbadás megértését.
Vincent Renard szerint a földpiacokat multiplikátorhatás jellemzi, amely jelentősnek bizonyulhat az ingatlanciklusban. Valójában az ingatlanügylet szintjén felmerülő egyéb költségek (építési költségek, pénzügyi költségek, adók stb.) Általában rövid távon kismértékben eltérnek, és a földköltségek általában 20, 30% körüli költségeket jelentenek. A bullish fázis esetében, ha figyelembe vesszük például a négyzetméterár jelentős növekedését, például 20% -os nagyságrendű növekedést a kereslet vagy a régi árak robbanása miatt, mivel a kínálat többé-kevésbé stabil marad , ennek a növekedésnek közvetlen következményei lesznek a földérték növekedésének visszaszámlálása miatt, amely például elérheti a 100% -ot. A spekulatív jelenségekkel párosulva ez a földérték-szintű multiplikátorhatás megmagyarázhatja az ingatlanárak jelentős volatilitását. Ennek a hatásnak a visszaesés szakaszában is katasztrofális hatása lehet, mivel az ingatlanügyletek nem elég nyereségesek a ciklus tetején megszerzett földterület értékéhez képest. Ezeket el kell hagyni vagy újratervezni.
Az ingatlanciklusok vizsgálatával összefüggésben néha aszimmetriát vagy legalábbis ellenállást figyeltek meg a lefelé vezető szakasz elején. Ezt a jelenséget Vincent Renard azzal a racsnis hatással magyarázta, amely akadályozza a piac kiigazítását. Ez megfelel azoknak a földtulajdonosoknak (magánszemélyek vagy jogi személyek) viselkedésének, akik nem kívánják eladni ingatlanjaikat a visszaesés kezdeti éghajlata idején. A földpiac likviditásának csökkenése tehát nyomást gyakorol a földkínálatra. Ezt jellemzi a tranzakciók jelentős csökkenése, de az árak erőteljes ellenállása a zuhanással szemben is. Ez a kivárás hozzáállás főleg azzal magyarázható, hogy az eladók túl magas kikiáltási áron adják el eladásra termékeiket, gyakran a piac további emelkedésének előrejelzése alapján. Összekapcsolódik az eladók pszichológiai ellenszenvével is a veszteségek elfogadásával, és ezért gyakran megfigyelhető, hogy az eladók hosszabb ideig nem hajlandók csökkenteni az árat. Ennek a hatásnak a korlátozására gyakran a jobb piaci átláthatóságot javasolják.
Úgy gondolják, hogy a pszichológia alapvető szerepet játszik az ingatlanárak gyors és brutális mozgásában. Az 1990-es években az egyesült államokbeli bostoni ingatlanpiachoz kapcsolódó buborék vizsgálata, amelyet Karl Case végzett az 1990-es években, számos tanulsággal szolgál: a népesség növekedésének, a foglalkoztatásnak, a béreknek, az építési költségeknek, a kamatlábaknak vagy az ingatlanadóknak sem a magyarázata megfigyelt árak robbanása. Másrészt egy Karl Case és Robert Shiller közgazdászok által végzett kísérlet empirikus módon rávilágított a pszichológiai jelenségek hatására. Valójában 1988 májusában 3870 amerikai háztartásnak vetettek ki kérdőívet öt különböző város ingatlanpiacának legújabb fejleményeivel kapcsolatos érzéseikről. Az öt ingatlanpiacot alapvetően nagyon különböző államok jellemzik: virágzik San Franciscóban és Anaheimben , Kaliforniában, korrigálódik egy bostoni buborék nyomán és végül stabil Milwaukee-ban . Arra a kérdésre, hogy „Az ingatlanárak robbannak. Ha most nem veszek, akkor később sem tudok házat vásárolni ”- válaszolta 74% Kaliforniában , 40,8% Bostonban, amikor a piac leesett, és 28% Milwaukee-ban . Ennek a tanulmánynak a következtetései a következők: túlnyomórészt ezért a bullish fázisban lévő piacokon alakulnak ki és terjednek a mítoszok, az egyéni kapcsolatok játszanak domináns szerepet. Másodszor, a befektetők ezért általában alapvető ismeretekkel rendelkeznek a gazdasági alapismeretekről, és a pszichológiai elvárások és elvárások fontos szerepet játszanak annak meghatározásában, hogy az emberek milyen áron hajlandók fizetni az ingatlanért.
Az ingatlanokról sok mítosz létezik és terjed. Íme néhány példa a francia ingatlanpiacról :
Ennek alapján a munkát a viselkedési közgazdaságtan , Robert Shiller úgy véli, hogy ezek a mítoszok önfenntartó interperszonális és a diskurzus által hordozott a média.
A Jean-Paul Rodrigue munkájával ellentétes ábra négy különböző fázis létezését sugallja, amely jellemzi a befektető pszichológiai állapotát egy spekulatív buborék alatt . Az első szakasz rejtett, és megfelel annak a pillanatnak, amikor a viszonylag óvatos, de nagyon felvilágosult befektetők elhelyezkednek. A második lelkes fázist követi a média tudatossága, amelyet a befektetők beáramlása jellemez, akik egyre kevésbé felvilágosultak és valószínűleg megértik a piac összes értékelési mechanizmusát. A harmadik az úgynevezett mániafázis, a spekulatív buborék paroxizmusa, ahol pusztán az a tény, hogy az árak emelkednek, elegendő a hatalmas adóssághoz folyamodó spekulánsok, a felvilágosult és az intézményi befektetők tömeges befektetéseinek elárasztásához. A legmagasabb pont gyakran társul olyan diskurzusok megjelenésével, amelyek igazolják az új paradigmák megjelenését, amelyek célja a magas fennsík állandóságának igazolása. Az utolsó úgynevezett tört szakaszra a leginkább eladósodott befektetők csődje jellemző, akik visszaéltek a tőkeáttételi hatással, míg a felvilágosult befektetők általában profitálnak a felszámolásokból.
Az ingatlanpiac ciklikusságát néha tagadják, de gyakran nagyon kevéssé értik. Ezt a jelleget számos tanulmány bizonyítja, különösen az IMF. Ezen kívül léteznek több közgazdász által létrehozott világi ingatlanár-indexek, amelyek rávilágítanak az ingatlanpiac ezen hosszú távú változásaira.
Számos világi ingatlanindex létezik, amelyek a közgazdászok különféle tudományos munkájából származnak, hogy jobban megértsék azokat a tényezőket, amelyek befolyásolhatják az ingatlan értékét. A legrégebbi Piet Eicholtz közgazdászé, aki féléves történelmi indexet (1628-2008) készített az ingatlanárak 487 (kezdetben 614) ingatlanra, az amszterdami csatornák egyikére, Herengracht környékére . 1628 és 1973 között a mintán 4252 tranzakció gyűlt össze. Építése óta ezt a kerületet kiváló minőségű építkezések jellemzik, amelyek viszonylag tartósak maradtak, ami egyedülálló mintává teszi a nagyon hosszú távú ingatlanindex felépítése érdekében. A felépített történelmi index hedonikus, vagyis a minőségi hatás figyelembevételével, de az úgynevezett ismételt értékesítési módszeren is alapul. Az ábra szemlélteti ennek a valós árindexnek az évszázadok során bekövetkezett változásait, bemutatva az ingatlan ciklikus jellegét, amely hosszú távú trend körül ingadozik. Meg kell jegyezni, hogy több évszázad alatt, 1628 és 1973 között az ingatlanárak reálértéken csak 2-szeresére emelkedtek.
Más közgazdászok más történelmi mutatókat is összeállítottak, különösen az Egyesült Államok ( Robert Shiller ), Norvégia (Øyvind Eitrheim és Solveig Erlandsen) és Párizs ( Jacques Friggit ) vonatkozásában, az alábbi ábrán látható módon. Bár a hosszú távú trendek nagyon eltérőek, és nagy körültekintéssel kell értelmezni őket. Különösen hangsúlyozza, hogy hosszú trendjüket körültekintően kell értelmezni, bemutatják az ingatlanárak változásának ciklikus jellegét, de a katonai konfliktusok, az ingatlanpolitika, az események és végül a gazdasági válságok hatását is.
A Herengracht kerület fényképe, amely kiemeli az évszázadok óta túlélő ingatlan minőségét.
Történelmi ingatlanár-index az amszterdami Herengracht körzetben Piet Eicholtz szerint. Ez az index szemlélteti az ingatlannal korrigált ingatlanár jelentős változásait, amelyek ennek az indexnek a 200 állandó értéke körül ingadoznak.
Az ingatlanárak egyéb fő világi mutatói, azaz az inflációval korrigálva Párizs ( Jacques Friggit ), az Egyesült Államok ( Robert Shiller ), Herengracht (Piet Eicholtz) és Norvégia (Øyvind Eitrheim et al.) Esetében.
Harmincöt év (1970-2005) közötti ingatlanciklusokat vizsgált az OECD tizennyolc fejlett országban . A tanulmány célja az volt, hogy olyan magyarázó elemeket keressen a korábbi ciklusokban, amelyek megmagyarázzák a fejlett országokban 2000 óta megfigyelt felfelé irányuló ciklus intenzitását. Az elmúlt harminc évben negyvennégy ciklust figyeltek meg az inflációval korrigált árak jelentős növekedése a tizennyolc országban, így országonként átlagosan 2,6 ciklus növekedést generáltak ebben az időszakban. Fontos megjegyezni, hogy az áremelkedési ciklusok átlagos időtartama viszonylag hosszú az egyéb eszközöknél megfigyelt ciklusokhoz képest, átlagosan 23,7 negyedév, vagyis körülbelül hat év. Az átlagos áremelkedés, figyelembe véve az inflációt a bullish ciklus alatt, 30,2%, de ezen átlag mögött jelentős eltérések rejlenek. A legjobb példa erre az 1979 és 1989 közötti finn ingatlanciklus, amelyet gyakran a jelenlegi válság tíz éven belüli 111,8% -os emelkedésével magyarázó modellnek tekintenek.
Emelkedési fázisokOrszág | Az emelkedő fázisok száma | Időtartam (negyedév) | Átlagos árváltozás | Maximális időtartam (negyedév) | Maximális árváltozás (%) | Az emelkedő fázisok száma (> 15%) |
---|---|---|---|---|---|---|
Egyesült Államok | 3 | 17. | 15.3 | 23. | 17. | 1 |
Japán | 2 | 34.5 | 67 | 54. | 77.6 | 2 |
Németország | 3 | 21.3 | 12.1 | 27. | 15.7 | 1 |
Franciaország | 2 | 35.5 | 32.1 | 44. | 33 | 2 |
Olaszország | 2 | 34.5 | 81.9 | 44. | 98 | 2 |
Kanada | 4 | 15.5 | 31.6 | 27. | 66.5 | 2 |
Egyesült Királyság | 3 | 18.3 | 64.2 | 30 | 99.6 | 3 |
Ausztrália | 6. | 14.3 | 31.6 | 32 | 84.7 | 3 |
Dánia | 2 | 25.0 | 44.3 | 37 | 56.5 | 2 |
Finnország | 3 | 25.7 | 61.9 | 40 | 111.8 | 3 |
Korea | 2 | 12.5 | 29. | 15 | 33.5 | 2 |
Írország | 2 | 29. | 40.8 | 46 | 53.9 | 2 |
Hollandia | 1 | 33 | 98.4 | 33 | 98.4 | 1 |
Új Zéland | 4 | 15.8 | 37.3 | 22. | 62.7 | 4 |
Norvégia | 2 | 30.5 | 96.3 | 49 | 136.3 | 2 |
Spanyolország | 4 | 19.25 | 76.3 | 32 | 134.8 | 4 |
Svédország | 2 | 19. | 35.8 | 22. | 42.5 | 2 |
svájci | 3 | 28.3 | 40.2 | 53 | 73.5 | 2 |
Átlagos | 2.6 | 23.7 | 30.2 | 33.6 | 36.9 | 2.0 |
Az időszakban (1970-2005) negyvenhét jelentős csökkenési fázist is azonosítottak. Fontos megjegyezni, hogy a 2006 végétől folyamatban lévő lefelé irányuló ciklust az alábbi táblázat nem veszi figyelembe. Átlagosan minden fejlett ország 2,6 hanyatlási fázist élt meg ebben az időszakban, átlagos átlagos időtartama 21,4 negyedév, vagyis körülbelül öt és fél év volt, az árak átlagosan 25,7% -kal csökkentek az inflációhoz igazítva. Átlagosan a lefelé mutató fázisoknak megfelelő adatok viszonylag közel vannak a felfelé mutató fázisokhoz, mind az időtartamot, mind az amplitúdót tekintve. Hasonlóképpen sokkal nagyobb csökkenés figyelhető meg, mint Finnországban (-49,7%) vagy Hollandiában (-50,4%), ami azt jelzi, hogy az ingatlanárak emelkedése, de lefelé irányuló alakulása is jelentős csökkenést okozhat, még akkor is, ha több éven át fordul elő.
Fázisok elutasításaOrszág | A hanyatlási szakaszok száma | Időtartam (negyedév) | Átlagos árváltozás | Maximális időtartam (negyedév) | Maximális árváltozás (%) | Hanyatlási szakaszok száma (> 15%) |
---|---|---|---|---|---|---|
Egyesült Államok | 3 | 14.3 | -9.9 | 21 | -13,9 | 0 |
Japán | 1 | 15 | -30,5 | 15 | -30,5 | 1 |
Németország | 2 | 16.5 | -10,7 | 25 | -15,3 | 1 |
Franciaország | 2 | 18.5 | -18 | 23. | -18.1 | 2 |
Olaszország | 2 | 22. | -30,6 | 23. | -35,3 | 2 |
Kanada | 4 | 13. | -13,5 | 17. | -20,9 | 1 |
Egyesült Királyság | 3 | 16.3 | -25 | 25 | -33,7 | 2 |
Ausztrália | 5. | 10. | -10.1 | 19. | -14,7 | 0 |
Dánia | 2 | 21.5 | -36,2 | 29. | -36,8 | 2 |
Finnország | 3 | 14 | -28,4 | 19. | -49,7 | 2 |
Korea | 2 | 22.5 | -26,7 | 39 | -47,5 | 1 |
Írország | 2 | 16. | -15,5 | 23. | -27,1 | 1 |
Hollandia | 1 | 29. | -50,4 | 29. | -50,4 | 1 |
Új Zéland | 4 | 15 | -15.1 | 25 | -37,8 | 1 |
Norvégia | 3 | 21.3 | -19,8 | 28. | -40,6 | 1 |
Spanyolország | 3 | 19.3 | -21,6 | 31 | -32,3 | 2 |
Svédország | 3 | 22.3 | -22,7 | 26. | -37,9 | 2 |
svájci | 2 | 26.5 | -34,8 | 41 | -40,7 | 2 |
Átlagos | 2.6 | 21.4 | -25,7 | 29. | -38,1 | 1.4 |
Végül az alábbi táblázat tökéletesen szemlélteti az ingatlanpiac ciklikus jellegét általában ellentétben azzal a népszerű közmondással, miszerint "az ingatlan soha nem csökken". Ritka kivételtől eltekintve minden emelkedő ciklus leképezhető egy eső ciklusra. Hasonlóképpen, a különböző árcsökkenési adatok, noha az inflációval korrigáltak, ellentmondanak annak a közhiedelemnek, miszerint "a lakásvásárlás mindig jó befektetés, és nem veszítheti el pénzügyi termékének értékének több mint 30% -át". Ha egy olyan eszköz összeomlásának általánosan elfogadott definíciójára hivatkozunk, amely az eszközértékek 20% -kal történő csökkenését meghaladja egy adott időtartam alatt, akkor néhány "puha leszállásra" lehet számítani, amelyek végül azonosíthatók a különböző ciklusokban.
Nagyobb ciklusok országonként, a lakások valós árának változásaivalOrszág | Emelkedési szakasz | Emelés (%) | Időtartam (negyedév) | Elutasítási szakasz | Csökken (%) | Időtartam (negyedév) |
---|---|---|---|---|---|---|
Egyesült Államok | 1982 Q3-1989 Q4 | + 17% | 23. | |||
1995 Q1-2005 Q2 | + 52,7% | 41 | Folyamatban | |||
Japán | 1970 Q1-1973 Q4 | + 56,5% | 15 | 1973 Q4-1977 T3 | -30,5% | 15 |
1977 Q3-1991 Q1 | + 77,6% | 54. | 1991 Q1-2005 Q1 | -40,7% | 56 | |
Németország | 1976 T2-1981 T1 | + 15,7% | 20 | 1981 Q1-1984 Q3 | -15,3% | 25 |
1994 Q2-2004 Q4 | -20,5% | 42 | ||||
Franciaország | 1970 Q1-1981 Q1 | + 31,2% | 44. | 1981 Q1-1984 Q3 | -18,1% | 14 |
1984 Q3-1991 T2 | + 33% | 27. | 1991 T2-1997 T1 | -18% | 23. | |
1997 Q1-2012 Q1 | + 150% | 60 | ||||
Olaszország | 1970 Q1-1981 Q1 | + 98% | 44. | 1981 T1-1986 T2 | -35,3% | 21 |
1986 T2-1992 T3 | + 33% | 27. | 1992 Q3-1998 T2 | -26% | 23. | |
1998 Q2-2005 Q1 | + 49,6% | 27. | Folyamatban | |||
Kanada | 1970 Q1-1976 Q4 | + 46,4% | 27. | |||
1981 Q1-1985 Q1 | -20,9% | 16. | ||||
1985 Q1-1989 Q1 | + 66,5% | 16. | ||||
1998 Q3-2005 Q2 | + 39,2% | 25 | Folyamatban | |||
Egyesült Királyság | 1970 Q1-1973 Q3 | + 64,9% | 14 | 1973 Q3-1977 T3 | -33,7% | 16. |
1977 Q3-1980 Q1 | + 28% | 11. | ||||
1982 Q1-1989 Q3 | + 99,6% | 30 | 1989 Q3-1995 Q4 | -27,8% | 25 | |
1995 Q4-2005 Q2 | + 137,4% | 38 | Folyamatban | |||
Ausztrália | 1970 T1-1979 T2 | + 36,3% | 16. | |||
1987 Q1-1989 Q1 | + 35,9% | 8. | ||||
1996 Q1-2004 Q1 | + 84,7% | 32 | ||||
Dánia | 1970 T1-1979 T2 | + 32,1% | 37 | 1979 T2-1982 T4 | -36,8% | 14 |
1982 Q4-1986 Q1 | + 56,5% | 13. | 1986 Q1-1993 T2 | -35,6% | 29. | |
1993 Q2-2004 Q3 | + 93,4% | 45 | ||||
Finnország | 1970 T1-1974 T2 | + 23,6% | 10. | 1974 T2-1979 T1 | -30,3% | 19. |
1979 Q1-1989 Q1 | + 111,8% | 40 | 1989 T1-1993 T2 | -49,7% | 17. | |
1993 T2-2000 T1 | + 50,3% | 27. | ||||
2001 Q3-2005 Q2 | + 23,6% | 27. | ||||
Írország | 1970 Q1-1981 Q3 | + 53,9% | 46 | 1981 Q3-1987 T2 | -27,1% | 23. |
1987 T2-1990 T2 | + 27,7% | 12. | ||||
Korea (1986. első negyedév) | 1987 Q3-1991 T2 | + 33,5% | 15 | 1991 Q2-2001 Q1 | -47,5% | 39 |
2001. 1. és 3. negyedév | + 24,5% | 10. | ||||
Hollandia | 1970 T1-1978 T2 | + 98,4% | 33 | 1974 Q3-1980 Q4 | -37,8% | 25 |
1985 Q3-2005 Q1 | + 183,1% | 78 | ||||
Új Zéland | 1970 Q1-1974 Q3 | + 62,7% | 18. | 1974 Q3-1980 Q4 | -37,8% | 25 |
1980 Q4-1974 Q3 | + 35,2% | 14 | ||||
1986 Q4-1989 Q1 | + 15,1% | 9. | ||||
1992 Q1-1997 Q3 | + 38,9% | 22. | ||||
2000 Q4-2005 Q1 | + 56,0% | 17. | ||||
Norvégia | 1983 Q4-1986 Q4 | + 56,3% | 12. | 1986 Q4-1993 Q1 | -40,6% | 25 |
1993 Q1-2005 Q2 | + 136,3% | 49 | ||||
Spanyolország | 1970 Q1-1974 Q3 | + 27,5% | 14 | |||
1976 T2-1978 T2 | + 28,6% | 8. | 1978 T2-1986 T1 | -32,2% | 31 | |
1986 Q1-1991 Q4 | + 134,8% | 23. | 1991 Q4-1996 Q4 | -18,3% | 20 | |
1996 Q4-2004 Q4 | + 114,8% | 32 | ||||
1974 Q1-1979 Q3 | + 29,2% | 22. | 1973 Q3-1986 Q1 | -37,9% | 26. | |
1986 Q1-1990 Q1 | + 42,5% | 16. | 1990 T1-1996 T2 | -28,2% | 25 | |
1996 T2-2005 T2 | + 80,1% | 36 | Folyamatban | |||
svájci | 1970 Q1-1973 Q3 | + 37,7% | 14 | 1973 Q3-1976 T3 | -29% | 12. |
1976 Q3-1989 Q4 | + 73,5% | 53 | 1989 Q4-2000 Q1 | -40,7% | 41 |
Annak érdekében, hogy megpróbálják azonosítani a gazdasági buborékokat, mielőtt azok kipukkadnának, a közgazdászok számos pénzügyi vagy gazdasági mutatót fejlesztettek ki, amelyek felhasználhatók annak becslésére, hogy az ingatlanok nincsenek-e túlértékelve. Ha összehasonlítjuk ezen indexek jelenlegi szintjét a múltbeli értékekkel, amelyek hosszú távon fenntarthatatlannak bizonyultak (és amelyek összeomlást eredményeztek vagy kísértek), racionálisan megbecsülhető, hogy a valós értékek egy adott régióban lévő birtok megfelel annak belső értékének. A mutatók általában az ingatlanbuborék két szorosan összefüggő aspektusát írják le: az egyik rész az ingatlan értékéhez, a másik a pénzügyi adóssághoz vagy tőkeáttételhez kapcsolódik. Értékhez kapcsolódó indexekkel jelzik, milyen drága az ingatlan ahhoz képest, amit a vásárlók megengedhetnek maguknak, miközben az adósságalapú indexek a vásárlás után mérik a háztartások adósságszintjének változását (ez lehetővé teszi a bankok által felhalmozott kitettség mérését is). hitel előállítása).
A nettó megtérülési ráta sokkal előnyösebb, mint a bruttó megtérülési index, hogy pontosan meghatározzuk az ingatlan bérleti értékét. Figyelembe veszi az ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó költségeket és adókat, amelyek csökkentik az ingatlan hozamát.
Az a fontos, hogy mindig ugyanazt a képletet alkalmazzuk, hogy össze tudjuk hasonlítani az árut egymással.
A továbblépéshez testre kell szabnia a teljesítményt. Figyelembe kell vennünk tehát a kölcsönt és annak feltételeit, az adókat (különösen a jövedelem után). E megfontolásokból adódhat az önfinanszírozás fogalma.
Az 1870-es évek elejének nagy párizsi, berlini és bécsi ingatlanspekulációját hangsúlyozta az, hogy Franciaországból Németországnak súlyos háborús kártérítést fizettek ki, ami felfújta a berlini banki tevékenységet. Párizsban Haussmann báró műveleteit is nagyrészt hitelből hajtották végre, az épületek értékének emelkedésével. Ez az ingatlanbuborék 1873 májusi bankválsághoz vezetett .
Az 1920-as évek floridai ingatlanbuborékja volt az első ingatlanbuborék, amely az államot elérte. 1926-ban tört ki, egész városokat hagyva maga után az építkezés során, és a városrészeket vázlat formájában. Ez az ingatlanbuborék, az előzőekhez és a következőhöz hasonlóan, a hitelhez való könnyű hozzáférésen, számos külső spekuláns megérkezésén és a floridai állam ingatlanpiacán, valamint az árak gyors emelkedésén alapul.
Az 1980-as évek japán pénzügyi és ingatlan buborékját a történelem legnagyobbjának tartják. Már 1986-ban a buborék dagadni kezdett, és a földárak erőteljesen emelkedtek Japánban. Például a Japan Real Estate Institute lakóingatlan-indexe az 1978-as 50-es indexről 1991-ben a 126,1-es indexre megy át. Amint a grafikon mutatja, az ingatlanbuborék sokkal nagyobb volt a régióban. Az áremelkedés általában jóval magasabb, mint a fogyasztói árakon mért infláció. Az árak megugrása hat fő japán nagyvárost és különösen Tokió fővárosát érinti, ahol a legkisebb földterület vagyont ér (akkor szórakoztató volt kiszámolni, hogy a császár palotájának kertjeinek elméleti ára a Tokió központja megegyezett egész Kalifornia árával ...).
Gazdaságilag viszonylag nehéz leszállást okoz a japán ingatlanbuborék deflációja. Az ingatlanárak fokozatosan csökkennek, először szerényen, 1990-ben és 1991-ben, majd a csökkenés felgyorsul. 1990 és 2005 között a japán ingatlanár-index 17 éves csökkenést tapasztal általános deflációs körülmények között. 2005-ben a lakossági index elérte a 77,3-ot (37% -kal a legmagasabb alatt), vagyis a járvány kitörése előtti 1982-es árakhoz közeli szintet. A japán ingatlanbuborék és a robbanását kísérő súlyos defláció modellként szolgál a közgazdászok és a központi bankok számára az eszközbuborék-robbanási forgatókönyvek meghatározásához. Néhány hónappal a másodlagos hitelek válságának 2007-es kirobbanása előtt Les Echos például "Amerika nem új Japán" címet viselte.
Az 1990-es évek ír ingatlan buborékja Az 1990-es évek francia ingatlanbuborékja1987 és 1991 között az ingatlanárak főleg Párizsban, a párizsi régióban és a Francia Riviérán szárnyaltak az ingatlanforgalmazók jelentős spekulációival, anélkül, hogy összefüggésben lennének a gazdasági növekedés vagy az áremelkedés mutatóival. Amint azt az alábbi második ábra szemlélteti, az állandó frankos ingatlanár-index Párizsban nagyon hevesen emelkedett 1988, 1989 során, és állandó frankban elérte a 200-hoz közeli értéket, vagyis 1985-től 85% -ot emelkedett 1985-től 1989-ig. Ez a növekedés teljesen nincs összefüggésben a franciaországi globális bérleti index alakulásával, és jóval magasabb, mint a párizsi bérleti díjak alakulása a nemzeti lakásfelmérések (ENL) szerint. 1990 augusztusában az Öböl-háború véget vetett ennek a buboréknak az inflációjának. 1991-ben az eladások jóval az átlagos szint alatt maradtak, ezzel megkezdődött az ingatlan-összeomlás. Ahogy Joseph Comby hurokja mutatja, a válság kezdetét az állandó áreladások összeomlása jellemzi, ez a jelenség gyakran megfigyelhető a bikaciklus végén. A következő években, 1992-től 1996-ig, a régiben az ingatlanárak évek óta folyamatosan csökkentek (egyes ágazatokban -30% -ról -40% -ra), hogy ismét elérjék az ország gazdasági alapjainak megfelelő értékelést, amely lehetővé teszi az értékesítési volumen újrakezdését. Az utolsó ábra hasonló tendenciát mutat be az homele-de-France régió új lakások értékesítésének áraiban és volumenében.
A párizsi lakásárak alakulása (ingyen) 1980-tól 1997-ig jelenlegi és állandó frankokban.
Az árak alakulása a párizsi és a francia bérleti index alakulásával összefüggésben az 1990-es években.
Joseph Comby néven ismert hurok, nevezetesen a régi párizsi lakások árának / tranzakcióinak száma közötti kapcsolat az 1990-1998-as években.
Az Ile-de-France-i újlakások ára / tranzakcióinak száma az 1990-es években.
Az Economist magazin az első olyan média, amely 2005. június 16-i cikkében figyelmeztette a közvéleményt az ingatlanpiac fellendülésével járó kockázatokról a következő országokban: Egyesült Államok , Anglia , Ausztrália , Új-Zéland , Írország , Spanyolország ( lásd erről a témáról a spanyol ingatlanpiac ), Dél-Afrika , India , Kína és Franciaország cikket . Ebben a periódusban a hitelek világszerte tapasztalható fellendülését, amelyet ezen hitelek értékpapírosítása támogat, most a buborék fő okaként azonosítják. Az alábbi táblázat azt a tényt szemlélteti, hogy a 2000–2005 közötti időszakban a fejlett országok többségében jelentős, átlagosan 4,2% -os inflációt meghaladó áremelkedés tapasztalható. A két kivétel Németország és Japán, amelyek nem követték a globális mozgást, és folytatták az 1990-es években megkezdett korrekciós ciklust. A különböző országok ár / bérleti és ár / jövedelem mutatóinak összehasonlítása azt mutatja, hogy a többség buborékos helyzetben van , az otthonuk vásárlására fordítandó évek száma jóval magasabb, mint Svájcban, Németországban vagy Japánban. Az OECD szintén hangsúlyozza a világ különböző fejlett országaiban a közelmúltban megfigyelhető csökkenő tendenciát, de úgy véli, hogy az ingatlanáraknak 2010-ben is van hova esniük, tekintettel az ingatlanárak múltbeli rekordjára. 2011-ben a The Economist által készített leltár azt mutatja, hogy több éves korrekció után az amerikai ingatlanpiac valószínűleg közel van az alapszintjéhez, a mutatók már nem mutatnak kirívó túlértékelést. Úgy tűnik, hogy az ázsiai országok (Hong Kong, Szingapúr, Kína) erőteljes árnövekedéssel veszik át a hatalmat. Ugyancsak aláhúzza azt a francia kivételt, amelyben az ingatlanbuborék csak kissé leeresztett a többi nyomott vagy korrigáló nyugati ingatlanpiachoz képest.
A lakásárak 2008-ban minden országban csökkentekOrszág | 2000-2005 | 2006 | 2007 | Trimeszter | Ár-bérleti arány | Ár-jövedelem arány | Elérhető az utolsó negyedév |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Egyesült Államok | 5.6 | 4.5 | -0,3 | -5,7 | 123. | 102 | 2008 T2 |
Japán | -4.6 | -3,3 | -1.1 | -1,6 | 69 | 66 | 2008. I. negyedév |
Németország | -3.1 | -1,8 | -2,2 | -3,0 | 71. | 64. | 2007. negyedik negyedév |
Franciaország | 9.4 | 10.0 | 4.9 | -0,8 | 159 | 138 | 2008 T2 |
Olaszország | 6.5 | 4.1 | 3.1 | 1.0 | 127. | 114. | 2008. I. negyedév |
Egyesült Királyság | 9.8 | 3.8 | 8.4 | -8.1 | 151 | 141 | 2008. harmadik negyedév |
Kanada | 6.2 | 9.1 | 8.4 | -0,2 | 182 | 127. | 2008 T2 |
Ausztrália | 7.8 | 4.1 | 8.8 | -2.1 | 168 | 143 | 2008. harmadik negyedév |
Dánia | 5.7 | 19.4 | 2.9 | -5,0 | 162 | 143 | 2008. I. negyedév |
Finnország | 4.0 | 8.4 | 5.5 | -4,0 | 146 | 105 | 2008. harmadik negyedév |
Írország | 7.9 | 10.5 | -1,8 | -10,9 | 167 | 133 | 2008 T2 |
Hollandia | 2.9 | 2.9 | 2.6 | -0,1 | 156 | 158 | 2008. harmadik negyedév |
Norvégia | 4.5 | 10.7 | 11.5 | -6,8 | 158 | 121 | 2008. harmadik negyedév |
Új Zéland | 9.7 | 6.9 | 8.3 | -8,2 | 150 | 146 | 2008 T2 |
Spanyolország | 12.2 | 6.3 | 2.6 | -5,0 | 187 | 147 | 2008. harmadik negyedév |
Svédország | 6.0 | 10.6 | 8.6 | 0.8 | 160 | 120 | 2008 T2 |
svájci | 1.7 | 1.4 | 1.3 | 0.8 | 86 | 75 | 2008. harmadik negyedév |
Eurózóna | 4.6 | 4.0 | 1.7 | -1,8 | 127. | 111. | |
Átlagos | 4.2 | 3.6 | 1.5 | -3,8 | 122 | 104 |
Ország | Éves változás (%) | Változás 2007 óta (%) | (-) / Be (+) értékelés / bérleti díj alatt |
---|---|---|---|
Ausztria | 11. | 23.1 | -11 |
Hong Kong | 6.4 | 63.6 | 64. |
Kanada | 5.4 | 17.8 | 77 |
svájci | 4.6 | 20.9 | 0 |
Új Zéland | 3.3 | -2.3 | 66 |
Németország | 2.5 | 7.0 | -18 |
Belgium | 2.1 | 13.2 | 64. |
Franciaország | 1.3 | 0.9 | 49 |
Egyesült Államok | -0,7 | -27,8 | -15 |
Dél-Afrika | -1.3 | 7.8 | -8 |
Kína | -1.4 | 17.8 | 7 |
Ausztrália | -2.1 | 9.8 | 45 |
Britannia | -2.6 | -10.2 | 23. |
Japán | -2,9 | -13,1 | -37 |
Olaszország | -3.4 | -9.4 | 0 |
Svédország | -3,7 | 6.5 | 32 |
Hollandia | -4.4 | -10.1 | 17. |
Dánia | -6 | -19,2 | 13. |
Spanyolország | -8,3 | -22,4 | 22. |
Írország | -14,4 | -49,8 | -5 |
Az Egyesült Államok ingatlanpiacán a 2000-es években az árak erős növekedése volt tapasztalható, miután a dot-com buborék összeomlott . Amint azt a Robert Shiller által közzétett, inflációval korrigált amerikai ingatlanár-index mutatja , az amerikai ingatlanbuborék intenzitása soha nem látott volt egy hosszabb, több mint százéves időszakban (1890-2009). Meg kell azonban jegyezni, hogy az ingatlanok inflációja az egyes amerikai államokban nagyon változó volt; a Case-Shiller index ötéves emelkedése meghaladta a 275% -ot Los Angelesben vagy Phoenixben, és csak 27% -ot Detroitban. A kronológia lehetővé teszi a válságban befolyásoló döntések azonosítását, amelyek egy része a New Deal-ig nyúlik vissza. Mindazonáltal a lakásbirtoklási mánia, a piac túlzott likviditása és a "kivételes", vagy akár laza hitelfeltételek a kockázatos hitelek (lásd a másodlagos hitelek tekintetében ) között szerepelnek a legfőbb okok között, amelyek a buborék eredetének magyarázatát szolgálják. Különösen az ökonometriai modellek szerint a buborék legnagyobb része azzal magyarázható, hogy a hitelpiacon láthatóan rosszul ellenőrzött pénzügyi újítások okozzák a hitelek minőségének romlását maga a buborék kialakulása során. A 2007-től megfigyelt gyors defláció megfelel a 2000-es évek amerikai ingatlanösszeomlásának . Ez utóbbi globális monetáris és pénzügyi válságot váltott ki , amelyet másodlagos jelzálogkölcsön-válságnak neveznek .
Robert Shiller közgazdász által rekonstruált hosszú távú történelmi index az amerikai hosszú távú lakásárakról, korrigálva az inflációval. A legújabb fejlemények teljesen elszakadtak más alapvető indexektől, például az építési költségek árindexétől, az amerikai lakosság változásától és a hosszú távú kamatlábaktól.
A történelmi lakásárindexet (1987-2011) nem korrigálva az amerikai főbb városok inflációjával ( Case-Shiller Index ).
A Case-Shiller index évszakonként kiigazított változása a megdöbbentő éves áremelkedéseket szemléltetve (2004-2006).
A húsz fő amerikai metropolisz 2000 és 2011 közötti Case-Shiller indexe , amely a buborékfázist, majd annak deflációját szemlélteti. Még egy olyan várost is, mint Detroit, akit megkímélt az ingatlanbuborék, a válságszakasz jellemezte.
A francia ingatlanárak hirtelen növekedése 2002-től következett be , ezúttal egész Franciaországban. Már októberben 2004-es , Jacques Friggit becslések szerint „alakult a közelmúltban a lakásárak tűnik történelmileg abnormális” . 1997 és 2007 között a házak és lakások ára végül 142% -kal emelkedett. A BNP Paribas bank adatai szerint a régi ára az ország területén 155% -kal, Párizsban pedig 191% -kal emelkedett, ami az árak háromszorosának a szorzatának felel meg. 2008-ban az ingatlanpiac elszenvedte az első válságot, de néhány hónappal később leállt, és néhány városban, különösen Párizsban és régiójában az árak ismét emelkedni kezdtek. Az adósságválság után ennek a fellendülésnek a vége 2011 végén volt látható.
Számos közgazdász által végzett jelenlegi tanulmány igyekszik levonni a következtetéseket a 2000-es évek kvázi globális ingatlanbuborékjának felszakadásának és az ebből fakadó gazdasági válságnak a következményeiről. Különösen Jean Tirole megjegyzi, hogy a jelenlegi válság a pénzügyi piacok túlzott likviditásában és az ingatlanbuborék jelenlétében keresendő. Az infláció ellenőrzésén és a gazdasági növekedés támogatásán túl a központi bankoknak be kell-e avatkozniuk és korlátozniuk kell a pénzügyi piacok likviditását az eszközbuborék leeresztése érdekében? A vita nagyon széles. Az amerikai Federal Reserve korábbi elnöke, Ben Bernanke nem támogatta, és azzal érvelt, hogy a központi bankoknak nem szabad beavatkozniuk mindaddig, amíg az eszközbuboréknak nincs látható hatása az inflációra. A buborék felrobbantása helyett más közgazdászok olyan szabályozási mechanizmusokat javasolnak, amelyek az államok vagy a pénzügyi intézmények részéről tartalékokat halmoznának fel, hogy megbirkózzanak a buborék felszakadásával. Ezután a túlzott értékpapírosítás és a kockázatos hitelek pénzügyi piacon történő értékesítése néhány pénzügyi intézményt is felmentett a felelősség alól, amelyek nem voltak kénytelenek ellenőrizni az ingatlanhitelek minőségét (másodlagos hitelek válsága). A hitelminősítő intézetek alábecsülték az ezekhez a pénzügyi termékekhez kapcsolódó kockázatokat is, bár sokuk esetében AAA besorolásúak. Végül a sok országban jelen lévő fiskális ösztönzők vagy közvetlen vagy közvetett állami támogatások az ingatlanokhoz ( Fannie Mae és Freddie Mac kezességvállalása , az Egyesült Államokban vagy az Egyesült Királyságban nyújtott kölcsönök kamatainak levonhatósága) .Uni és az adómentességi mechanizmus A jelzálogkölcsön-feltételek (időtartam, kamatláb és maximális adósság) szabályozása szintén megoldási javaslatot jelent az ingatlanbuborék kialakulásának korlátozására.