A jelzálog-nyilvántartó feladata volt az ingatlan iratok vezetése és a kapcsolódó információk kiadása .
Az államháztartás főigazgatóságának (korábban az Adóügyi Főigazgatóság vagy a DGI) francia jelzáloghitel-nyilvántartásának élére álltak, a földhivatalok nyilvántartásáért , amelyekre általában a a „jelzáloghivatal” neve.
XV . Lajos által létrehozott jelzálog-nyilvántartó hivatást a forradalmi törvényhozó különleges státusszal ruházta fel, amely túlélte mind a politikai forradalmakat, mind a gazdasági és társadalmi eseményeket, különösen a második birodalom és a valódi ingatlanok terjeszkedésének időszakát. birtokboom a második világháború után.
Ez végül december 31-én, 2012, alapján szertartás n o 2010-638 A június 10, 2010 eltörlése a rendszer a regisztrátorok jelzálog készült 30. cikk alkalmazását a jog n o 2009-1674 december 30, 2009 Ez a törlés a Számvevőszék kritikáját követte a 2008. évről szóló, 2009. január 22-én közzétett éves jelentésében, amely "a jelzálog-nyilvántartók alapszabályának növekvő anakronizmusát" vetette fel. Ennek megfelelően a 1 -jén 2013. január jelzálog jegyzék megváltozott nevét és lett a felelős szervezeti egységek ingatlanbejegyzési.
Több mint két évszázadon át a jelzálog-nyilvántartó olyan szolgáltatást nyújtott, amelynek célja harmadik felek tájékoztatása az őket érintő ingatlanügyletekről.
Először, gyakorlatilag a XIX . Század közepéig ezek az információk a jelzálogkölcsönökre korlátozódtak, vagyis egy ingatlanjogi kiegészítőre, amelyet egy hitelezőnek adtak egy épületben, és amely biztosítékként adósságot fizetett, anélkül, hogy az ingatlan tulajdonosa levetkőzött. A kiadvány valóban elengedhetetlen a biztonság ingatlanügyletek végzi mind a szakemberek és magánszemélyek.
Ezt követően a vagyonok nyilvánosságra hozatalával kapcsolatos előítéletek, amelyek helyt adtak az ingatlanpiac fejlődésének és biztonságának erőteljes gazdasági érdekének, a kiadvány fokozatosan megnyílt minden olyan ügylet előtt, amely ugyanolyan drága, mint ingyenes épületeket érintett.
A jelzálog-nyilvántartó funkciója továbbra is fennáll más országokban, például Belgiumban, Luxemburgban vagy Spanyolországban (ahol spanyolul hívják : Registrador de la Propriedad ).
A görögöknek köszönhetjük a jelzálog feltalálását. A jelzálog kezdettől fogva két alapelven alapszik, a specialitáson és a reklámon.
De Görögországban a "közzétett" jelzálog, jelet helyezve a megterhelt alapra, sokáig nem áll ellen a hitelfelvevők bizalmas kezelés iránti vágyának és az ilyen bizonytalan eszköz által előidézett számos hátránynak, elősegítve a csalást és visszaéléseket, anélkül olyan szervezet, amely képes megőrizni a rendszert és életre hívni alapelveit a műveletek jogbiztonságának garantálásával.
A római jog, ha átveszi a jelzálogot a birodalom kezdetéig, hamarosan átcsúszik egy általános és okkult jelzálog-rendszerbe, amely senkinek sem kínálja a kapcsolatok derűjéhez elengedhetetlen garanciákat. biztonságot, ezt az örökséget, amelyet a későbbi törvényhozóknak vállalniuk kell.
A XV . Század végéig a törvény már nem az, hogy az egyes országokban megtartott szokások "hagyományai vagy együttesei" keveréke az ókori gallokat, a frankok és más germán eredetű népek, a merovingok római törvényeit, törvényeit és szokásait használja. valamint Karoling kapitányai és különleges szabályok, amelyeket az urak adtak az általuk ellenőrzött területek lakóinak.
A vámtervezet megalkotása, amelyet 1453-ban VII . Károly kezdeményezett, egy évszázadon át folytatódott, és általában meglehetősen egységes koncepciót eredményezett a jelzálog jellegét és hatásait illetően, de két fontos kérdésben mély különbségek tárultak fel:
Ebben az időszakban nem volt olyan elfoglaltság, hogy olyan szervezetet hozzanak létre, amely képes garantálni az ingatlanügyletek és a hozzájuk kapcsolódó hitelek biztonságát. A jelzálog-nyilvántartó továbbra is nyugalomban van.
Csak az abszolutizmus térnyerésével, a 16. század végétől kezdett felmerülni ez az aggodalom.
A 16. század első felét, I. Henrik haláláig az abszolutizmus megerősítése jellemezte, amely az Isten iránti engedelmesség egyre merevebb formái köré épült. "Egy hit, egy törvény, egy király"
De az uralkodók végrehajtása nagy gondosságot mutat, és a Villers-Cotterêts 1539. augusztusi, François 1. sz. Rendeletével családi állapotot teremt, és előírja a francia nyelv egész királyságának használatát, és vigyáz arra, hogy ne érjen a szokásokhoz. Általánosabbá teszi az ingyenes inter vivos transzferek bevezetését, elsősorban adózási célokból, anélkül azonban, hogy befolyásolná a gyakorlatok sokféleségét a valós biztonsági érdekek szempontjából.
III. Henrik 1581. júniusi rendeletét1581. júniusi rendeletével III. Henrik sokkal brutálisabb intézkedéseket tesz, minden cselekmény nyilvántartásba vételét előírva, "feltéve, hogy a szerződés meghaladja az öt escust a fő tételben és a földbérlet harminc szolát" (I. cikk)
Az indokolás indokolja ezeket az intézkedéseket a tabellionok és közjegyzők elleni csalás elleni küzdelem érdekében, és nagyobb jogbiztonságot biztosít az alanyainak.
A döntés nem minden szempontból mentes a fiskális aggályoktól: "és az ebből származó pénzeszközök a katonák fizetésének oly nagy részét felhasználják a helyőrségeinkben, a határ menti városokban és egyéb kiadások javára és hazánk megőrzésére. . estat ” (VII. cikk).
Az ediktum a "címellenőrző tisztek" " királyi székeinek mindegyikében" létrehozza a hivatalt (VII. Cikk), a nyilvántartás vezetése pontosan meghatározott (IX. Cikk), az ellenőrzési tisztviselő javadalmazása nagyon pontosan meg van szabva (VIII. Cikk).
Valójában az ediktum létrehozza a regisztrációs hatóságot.
A biztonsági törvény szempontjából, ha a jelzálogkölcsönök rangját az ellenőrzés alá vont cselekmények időpontja határozta meg, akkor azok a nyilvánosság számára ismeretlenek maradtak, és a potenciális hitelezőnek nem volt módja annak biztosítására, hogy a zálogként felajánlott ingatlan már ne legyen megterhelt. A rendeletet 1588 májusában, valamivel több mint egy évvel a király meggyilkolása előtt visszavonták.
Sully emlékirataiHúsz évvel később Sully megemlít egy projektet, amelyet a király korai halála "vele együtt okozott ugyanabban a sírban". "
Azt a rendelkezést kapták volna, hogy „senki, bármilyen minőségi vagy feltételű is legyen, nem vehet fel hitelt… bejelentés nélkül… milyen adósságai lehetnek már a hitelfelvevőnek, mely személyeknek, milyen javakra. "
Itt van a jelzálog reklámja, és megfelelő jelzés annak megszervezésére, de nem biztos, hogy a Memoárokat olvasva ez Sully első problémája.
Ezek a rendelkezések tulajdonképpen egy sokkal ambiciózusabb és moralizálóbb hazai szabályozási projekt részét képezik, amelynek célja "példaként büntetőeljárást folytatni és büntetni mindazokat, akik pazar vagy feloszló életükkel jelentős kárt okoznak a nyilvánosságnak, az egyéneknek vagy nekik- ugyanaz. "
Pierre-Mathurin, a L'Écluse Des Loges atya , aki rendbe hozta és feljegyezte Sully emlékiratait, ráadásul súlyos ítéletet hozott erről a projektről, miközben a nagy ember „súlyos és szigorú erkölcsét” üdvözölte, nem hiányolta, hogy ne tegye hozzá ".. a reformokkal kapcsolatos nézetei .. mindegyiknek ugyanazok a hibái vannak, mint vallási pártjának; vagyis hamisak és felháborodtak. "
Az 1673. március 21-i, de " Colbert " néven kiadott rendelet megalkotja a jelzálogkölcsönökre vonatkozó jogszabályokat, amelyek az egész királyságban érvényesek.
A hitelezőknek a jelzálogkölcsönök tényleges nyilvánosságával való védelmére szánta az utasítást a nemesség , amely inkább a titkolózást részesítette előnyben a biztonság helyett, hogy fény derült fényben ne fedje fel jelzálogkölcsön- adósságát , és a közjegyzőség , aki attól tart, hogy megkérdőjelezi előjogainak kérdését. .
Az akkori jelzálog-nyilvántartót hivatalnoknak hívták, és nyilvántartást kellett vezetnie, amelyhez a jelenlegi betétnyilvántartás nagyon közel maradt.
Ezt a nyilvántartást úgy kellett vezetni, hogy "napról napra, üres, törlés és szóköz nélkül rögzítse a kezébe kerülő ellentéteket". Szankciókat irányoztak elő a jegyző ellen, aki két felvétel között üresen hagyta. Ezenkívül a jegyzőkönyv rendjét a jegyzőnek és a bírónak kellett aláírnia.
Ez a rendelet megszüntette a szokásos országok minden más alkalmazását (71. cikk), azonban ezen országok lakói és jogászai nem tiltakoztak. A rendelet nem sértette az egyes szokások garanciáit, éppen ellenkezőleg, megerősítette azokat.
Másrészről ez a rendelet minden nemességet felvetett ellene, akinek pénzügyi helyzete megterhelődött, és aki kockáztatta, hogy ezekkel a nyilvánosságra hozatali intézkedésekkel minden hitelét elveszítse. Olyan adóintézkedéseket is tartalmazott, amelyek még népszerűtlenebbé tették. A rendeletet a következő évben, 1674 áprilisában ideiglenesen felfüggesztették.
Colbert megőrizte nagy keserűségét, különös tekintettel a Parlamentre és a Bíróság Grande-jaira : "A Parlament azonban vigyázott arra, hogy ne szenvedjen ilyen szép létesítményt, amely levágta a procez rejtekhelyének fejét, vonzza. minden lényege. Megmutatta, hogy a Bíróság legnagyobbjainak vagyonát ez megsemmisíti, és hogy többnyire több adóssággal, mint jóval többé nem találnak több forrást […] Így tudva ezzel az ürüggyel elkötelezni az érdekeikben jelentős számú embert, mindannyian olyan jól kabaláztak, hogy felséged elhalasztotta a kiadott rendeletet ”
Colbert a földbejegyzés történetében először helyezi előtérbe az ingatlanügyletek és hitelek szükséges jogbiztonságát "Vissza kell állítanunk az elveszett jóhiszeműséget, és biztosítanunk kell a pénzüket kölcsönadók vagyonát. Helyre kell állítani az egyének források nélkül elvesztett hitelét is […] Még azok számára is világossá kell tenni, akik segítenek Önnek, ha ott találják biztonságukat. El kell távolítanunk a moienet azoktól is, akik megtéveszteni akarnak másokat, hogy ezt megtehessék […] ”
A királyi rendelet 1771. június 17-énE meggyőző kérés ellenére a reklám bármilyen formájával szembeni ellenállás a következő évszázadban erős támogatást kapott.
Így Aguesseau kancellárja , akit ugyanolyan jellegű projektre kellett kinyilvánítani, valószínűleg az 1730-1750-es években, egyértelmű véleményt fogalmaz meg: "Semmi sem volt ellentétesebb az összes család jójával és előnyével." állam és a túl jól ismert magánszemélyek vagyonának helyzete ” , továbbá „ […] az adós tönkretételével a hitelezőt is tönkretesszük ” . Tehát csak egy évszázaddal később, XV . Lajos 1771. június 17-én kiadott rendelete hozta létre a jelzálog-nyilvántartók testületét "a valós és fiktív épületeken". Mindegyik bailiwickben és senechaussiumban létrejön a jelzálogkölcsön-nyilvántartó posztja, amely felelős a hitelezőkkel szembeni felszólalásokért .
Ez a királyi rendelet, amely Colbert 1673 márciusi rendeletére utal, jelzálog-törlési eljárást indított.
Előre látta:
Egy új épületszerzés során a jelzálog-nyilvántartó megerősítő levelet adott ki, amely mintegy elárasztotta az eladott épületre felvett jelzálogkölcsönöket, amelynek célja a hitelezők esetleges kifogásának kiváltása volt, azáltal, hogy némi nyilvánosságot adott az új felvásárlási jognak.
Meghatározott időn belüli ellenzék hiányában az épületet megtisztították. A megerősítő levél megszerzése után a díjak befizetését nyilvántartásba vették.
A rendelet javítja a vevők helyzetét azáltal, hogy megkönnyíti a tisztítási műveleteket, de rontja a hitelezők helyzetét, akiket az adósuk nem tájékoztatott kellőképpen a vagyon elidegenítéséről, és amelyet megerősítő levelek zártak le.
Ezen túlmenően a jelzálogkölcsönök rejtve maradtak és általánosak voltak, és az elrendelés nem adott a hitelezőnek semmilyen eszközt arra, hogy megismerje adósának tartozásait a szerződés aláírásakor.
Ugyancsak az előírás tiltakozási hullámot váltott ki az áttétel és az ígéret szokása szerinti országokban, ezt csak a párizsi és a dijoni parlament jegyezte be, a flamand és az artois parlament elutasította a nyilvántartásba vételt, és ezért a rendelet, a királyi hatalom végrehajtását. új rendelkezés kényszerítette arra, hogy jelentse annak alkalmazását a védőbb szokásjog országaiban. A fizetők a maguk részéről továbbra is a római jogra hivatkoztak.
Az ítélet azonban fontos fordulópont a jelzálog-rendszer kezelésének megközelítésében. Valójában a Tanács június 30-i határozatával e jogok visszaszerzését 1771. július 7-től Jean Baptiste Rousselle nevében bérbe adják. A nyertes ajánlattevő teljes szabadsággal rendelkezik a toborzás és a feladatok ellátása terén. Képes lesz igénybe venni a Farm szolgáltatásait, és az igazgatóknak és az alkalmazottaknak első kérésre válaszolniuk kell "anélkül, hogy bármilyen ürüggyel vagy bármilyen okból megcáfolhatnák és engedetlenségi büntetés mellett eltekinthetnének attól". . A király által elhatározottakon kívül más díjazást nem követelhetnek. Valójában csak az auditorok felelnek a jelzálog-nyilvántartó funkcióiért, és személyes felelősséget vállalnak szolgáltatásaik működéséért. A rendelet, a tanácsi határozat és a szabadalmi levelek dátumának egyidejűsége azt mutatja, hogy szükség esetén soha nem tervezték tisztek igénybevételét. A funkcióhoz homogén szervezetre van szükség a területen, erős jogi ismeretekre és olyan keretrendszerre van szükség, amelyet csak a General Farm tudna nyújtani. Csak a cselekmények irányítói tölthették be ezeket a tisztségeket.
Következésképpen a bőr 100 részének menedzsere, amely a Rousselle-bérlet kezességvállalása, nem avatkoznak be a menedzsmentbe, és csak pénzügyi támogatók, akik biztosítják a 80 millió font előleget, amelyet havonta egymillió összegben kell fizetni. a királyi kincstár és 11% -os kamatozással térítették meg.
Garanciaként A letétkezelőknek biztosítékot kell fizetniük az épületre, amely hozzáadódik ahhoz a készpénzletéthez, amelyre az 1758. április 30-i tanácsi rendelet óta szükségük van . A felelősség következménye, hogy ez a letét azt jelenti, hogy a bevételt a az irodatulajdonosoknak fizetendő tarifa. A szabadalmi levelek 3. cikke előírja, hogy csak a király által biztosított díjazásra hivatkozhatnak. Mivel azonban nem tagadhatják meg a funkciót, nem kötelesek fizetni hivatalukat, ezért nem részesülhetnek az érték 4% -ának megfelelő fix díjazásból. A jelzálogügynökök tehát tényleges konzervatív tisztek, és ezért nem fogják őket 1791-ben hivatali tisztségviselőnek tekinteni.
Az a tény továbbra is fennáll, hogy ez a rendszer azt mutatja, hogy a Farm alkalmazottai a király "tisztviselői", és hogy a jelzálogkezelés rendszerét négy alapelv alapján építik fel:
A konzervatív hivatalnokoknak nem kell új esküt tenniük, minden vita a királyi igazságszolgáltatás hatáskörébe tartozik (4. cikk)
Ugyanakkor kötelesek kezességet vállalni, a bérbeadó kezdeményezésére történő elbocsátás büntetése mellett (5. cikk).
Kötelezettség kérdéseiben a konzervatívoknak előjogai lesznek a közjogra (ideiglenes végrehajtás, esetleges fellebbezés hiánya) (6. cikk). Ezenkívül nagyon kiterjedt ellenőrzési joguk lesz: a századik letagadó , az innuendo és még az ellenőrzés nyilvántartása is, ellentétben a közös szabálymal, anélkül, hogy megvárnák a bíró utasítását (9. cikk).
Nyilvánvaló, hogy szuverén küldetéssel befektetett ügynökökként járnak el, és még szélesebb hatáskörrel rendelkeznek, mint a regisztrációs díjakért felelős hivatalnokok, bár a felhasználó által fizetett polgári küldetésért felelnek.
Ventôse kompromisszuma, amely csak megőrzi a személyes felelősséget és a kettős kezességet, ezért csak az 1771-es rendelet rendelkezéseinek leépített változata .
A kurátor státus gyökereinek egy részét az 1771-es rendelet által létrehozott hivatalban találja meg.
Nagyon korán a francia jogi hagyomány elismerte, hogy a király alattvalói természetes szabadságokat élveznek: a tulajdonhoz való jog az első helyet foglalja el.
A szuverénnek tiszteletben kell tartania az alattvalói között kötött szerződéseket, és nem tőle származnak jogaik. Így Charles du Moulin számára , aki elsőként találta meg a francia jog valódi forrásait és állapította meg az alapvető szabályokat, kizárva a közmű által legitimált kivételt, a király nem vetheti el tulajdonjogának alanyát.
De az Ancien Régime legvitatottabb gyakorlataira való hivatkozáson túl , az emberi jogok és az állampolgárok jogairól szóló nyilatkozat 2. cikke szerint ugyanolyan, ha nem több is .
A tulajdon, a természetes és leírhatatlan jog nem tartozik az állam alá, ennek a jognak a bizonyítását a felek kezdeményezésére a bíró előtt bármilyen eszközzel bizonyítják, és birtokosának nincs mitől tartania vagy kérnie az „államot, hogy igazolja.
Annak ellenére, hogy ezt a szolgálatot az állam szervezte, közbiztonsági okokból, a gazdasági szereplők híján, akik tudták, hogyan kell ezt legalábbis fenntartható módon megtenni, a történelem folyamán, forradalmi logikában, a konzervatív nem tudott ebben a küldetésben rendelkezzen a köztisztviselői statútummal, így saját nevében járt el, és ennek következtében személyes felelősséggel járt el saját és alkalmazottai által elkövetett hibákért.
Összehasonlításképpen: a Nyilvántartási Hatóság tekintetében, amely közvetlenül az 1539-es és 1581-es ediktumok inszinuációs irodáiból származik, és még szélesebb körben még mindig a Ferme Générale-től , a hagyományos tagok , bár vállalják az örökséget, nem haboznak. általános érdekű missziót látnak el, az állam képviselői.
A Ventôse törvénye által létrehozott rendszer csak azon a bizalomon alapulhatott, amelyet a földtulajdonosok és bérbeadók adtak benne. Az általános természetvédelem kudarca után elengedhetetlen az állam visszahelyezése a rendszerbe, azonban az állam és annak tisztviselői nincsenek a legjobb helyzetben e bizalom helyreállításához. A címtár végrehajtói szinten megosztott, népi támogatás nélkül mind a bal, mind a jobb oldalon, miközben az ország soha nem látott monetáris és társadalmi gazdasági válság szorításában van. Fokozatosan elvesztette a jelzáloghitel-rendszer jövőbeli felhasználóinak minden bizalmát, és kénytelen egy olyan rendszert létrehozni, amely biztosítja az ingatlanpiacot és a hozzá kapcsolódó hitelt, ahol átlátható szerepe és a nyilvántartási hatóság szerepe. Ez az egyik ok, amely a Ventôse 21. VII. Törvényének kétértelmű döntéseihez vezet.
De 1799-ben a Directory a jelzálogkölcsönök megőrzésének integrálásával a Régie de l'assurance-be, bár semmi mást nem tett, mint azt, hogy jó ügyintézőnek mutatta magát azáltal, hogy megbízható adminisztrációval végzett munkát végzett, véglegesen megerősítette a státus kétértelműségét.
A bejegyzési tisztviselők, az akkori ingatlanszakemberek, nyilvántartásukba és címjegyzékeikbe adózási szempontból nyilvántartják és összegyűjtik az összes ingatlanátadást és művészeti tárgyakat. A Frimaire VII. Évi törvény 51. cikke a bíróság felhatalmazására kifejezetten előírta a tulajdonjog megállapításához vagy módosításához szükséges információk magánszemélyekhez történő eljuttatását.
Az azonos rangú jelzálog-gondnokok a többit kizárólag saját felelősségükre látták el.
De ez a rendszer, amely az ezt a különleges státust kiszabó konzervátor missziójának polgári jellegén alapult, az idők folyamán vált, és a hatóságok egyre inkább beavatkoztak e küldetés végrehajtásába, egyre kevésbé olvashatóak számára. az egész társadalom.
Az 1771-es rendeletben a vevőt vagy a hitelezőt soha nem biztosították arról, hogy az, akivel foglalkoztak, még nem adta el másoknak az ingatlant, vagy az épületet még nem terhelték meg egyéb jelzálogkölcsönök.
A földbejegyzésnek ez a kérdése, vagyis az a tény, hogy harmadik felek rendelkezésére bocsátják a szerződés egyes elemeit, amelyek a két felet kötik az ingatlanjogok átadásához, megosztja a véleményt és a jogászokat a forradalom, majd a XIX. században, az örökség titkának kérdése körül .
A forradalmárok a nyilvánosságot választották.
Az egyezmény: Az okkult jelzálog végeAz egyezmény szerint a III. Messidor-év (1795. június 27.) törvénye, amely a hitelbiztosításra irányul, elnyomja a jelzálogkölcsönök titkosságát; „Csak a nyilvános nyilvántartásokba bejegyzett hiteles okiratokból származó jelzálogkölcsönök vannak” (3. cikk).
Az összes jelzálogkölcsönt a vagyoni helyzet önkormányzatában kellett közzétenni. A letétkezelőket nyilvántartásokkal látták el, amelyekbe a hitelezők kérésére bejegyezték az épületeket terhelő jelzálogkölcsönöket, és kivonatokat szolgáltattak a nyilvántartásokból.
Másrészt a jelzálog általános maradt, és a Messidor törvénye elnyomta a kiskorúak és a házas nők törvényes jelzálogkölcsönét.
A törvény a jelzálogkölcsön rendszerét is létrehozta magának.
Az épület tulajdonosának ki lehetne adni az épület értékét képviselő, jóváhagyással átruházható "cédule" -ot, amelyet aztán a hitelezőknek átadhat. Ezt a rendszert gyorsan megszüntették. A júniusban kihirdetett törvény az új jelzálogjogi kódex alkalmazását ugyanazon év decemberében, a Frimaire IV. Különböző egymást követő rendeletek megújítják ezt az intézkedést, és a Messidor An III jelzálogjogi kódexét soha nem hajtják végre. Ez a felfüggesztés azonban csak magát a jogszabályokat érintette, és létrejött a Messidor 9 törvényében előírt igazgatási szervezet. Az összes városban létrehozta a törvényszék székhelyét, a jelzáloghivatalt és Párizsban egy "általános kurátort". Ez Jean-Baptiste-JOLLIVET Mózes , korábbi tagja a törvényhozó testület akit erre a tisztségre rendeletében 1 -jén Thermidor év III.
Ezt az államtól teljesen független szervezetet a 21 Ventôse AN VII törvény megszünteti, amely végérvényesen összekapcsolja a konzervációkat a Regie de l'Enseignement-mel.
Az igazgatótanács: a biztonsági jogszabályok konszolidációjaAz igazgatóság több szövegen keresztül biztosítja a biztonsági jogok konszolidációját
A törvény 11 Brumaire év VII ( 1 st november 1798)Nemcsak a jelzálogkölcsönök és a kiváltságok nyilvántartásának elvét írta elő, hanem a vagyont átruházó okiratok átírását is.
Valójában a tranzakciók biztonsága szempontjából nem volt elégséges a jelzálogkölcsönök meglétének ismerete, az ingatlanátadások nyilvánosságra hozatala még mindig szükséges volt. Enélkül egy rosszhiszemű személy kétszer is eladhatta ugyanazt az épületet, vagy jelzáloggal jelölt el egy olyan épületet, amelyet már eladott.
A törvény úgy döntött, hogy az egyes körzetekben létrehozott jelzálogtárak két nyilvántartást vezetnek :
Szabályozta a jogok harmadik személyekkel szembeni érvényesítését.
A fordító aktusok átírása azonban csak mulandó volt.
VII. Ventôse 21. törvény (1799. március 11.)Kiegészíti a brumaire-i törvényt, és a jelzálogkölcsönök megőrzését az adóhatósághoz, pontosabban a nemzeti nyilvántartási hatósághoz rendeli.
Megalapozta azt a rendszert, amelynek fő elvei 2012-ig fennálltak.
Néhány 1771 óta volt hatályban, különösen a kurátor személyes és polgári jogi felelőssége, a biztosíték, amelyet a kurátor köteles nyújtani, és amelyet az elfogadó okmány másolatának benyújtásával kell igazolnia a polgári bíróság hivatalnokánál. kerület, amelyben ellátja feladatait. Ennek a kezességnek épületekből kell állnia. A múlthoz hasonlóan továbbra is kizárólag a harmadik feleknek olyan hibák és mulasztások által okozott károk fedezésére hivatott, amelyekért a kurátor jogilag felelős. Ez a megbízatás hivatali távozása után tíz évig folytatódik.
A kurátorok díjazása a kérelmezők által előre fizetett fizetés útján az 1771-ben felállított rendszerben is létezett, másrészt a tarifa termékeinek megosztása a kurátor és a hatóságok között felhagynak, noha az intézmény a nyilvántartási hatósághoz tartozik.
A jelzálogkölcsönök megőrzésének ez a kapcsolata tulajdonképpen ezt a közigazgatást bízta meg azzal a küldetéssel, hogy az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos összes információt összegyűjtse (abban az időben nélkülözhetetlen), mint azokra az ingatlanátadásokra vonatkozó információkra, amelyeket adózási célból gyűjtött. nyilvántartásba veszi és a raktárába feladja, ezentúl kiegészült a jelzálogok gyűjtése és megőrzése.
De bár az utóbbiakra vonatkozó információk kiadása fizetés ellenében nyitva állt minden érdekelt fél számára, az átutalásokra, tehát a vagyonok következetességére vonatkozó információk kiadása általában a kommunikációhoz való jog úgynevezett eljárásának keretein belül történt. , bírósági engedéllyel. Míg az 1771-es eszközben a konzervatívok szuverén küldetéssel rendelkező ügynökökként tevékenykednek, és a közjog szerint rendkívüli hatalommal bírnak, addig a Ventôse-eszköz sokkal korlátozóbb, a szuverén és a polgári missziók elkülönítése sokkal vízállóbb.
Az új Ptk. Visszatért a Brumaire-törvény egyes rendelkezéseihez. Szerkesztői fenntartották a korábbi struktúrákat, és különösen:
Azonban csak az adományok kötelező átírását, valamint a kiváltságok és jelzálogkölcsönök egy részének nyilvántartását vezették be.
Azon az alapon, hogy a vagyon titkolása az egyéni szabadság eleme , a szerkesztők csak átutalási okmányok átírását tartották ellenérték fejében tisztítás céljából (és nem az összes ellenszolgáltatás átírását). sok biztosíték maradt általános (az egyén egészének és nem egy meghatározott eszköznek a vonatkozásában) és rejtett (harmadik fél által nem ismert).
A második birodalom idején bekövetkezett hatalmas ingatlanügyletek és hiteltársaságok létrehozása kényszerítették a reklámozás és a jelzálog-specialitás visszatérését.
Az 1855. március 23-i törvény visszaállította a tulajdonjogokat lefordító vagy alkotó okiratok és ítéletek közzétételét, és ennek több oka is van:
A közzétételt nem a cselekmények érvényessége miatt írták elő, hanem csak azok harmadik felekkel, bejegyzett, versengő jogok birtokosaival szembeni végrehajthatóságuk miatt.
Az 1855. március 23-i törvény által létrehozott rendszer egy évszázadig tartott.
E figyelemre méltó hosszú élettartam ellenére a rendszer nem volt mentes a kritikákkal szemben. Különösen hiányosnak tekintették, mivel a halál általi átadás és a megosztás különösen elkerülte a nyilvánosságot. Bizonytalannak is tartották, a dokumentáció személyes jellege miatt (az épületek kataszteri kijelölési rendszerének hiánya és a polgári állapot bizonytalansága).
A hivatalvezető és a hivatalvezetőA Nyilvántartási Főigazgatóság (maga a Ferme Générale-ból származik, ahonnan 1780-ban Necker javaslata alapján leválasztották az "Administration Générale des Domaines et des Droits Domaniaux" nevet) 1790-ben jött létre.
Közvetlenül a monarchiából származik, az inszinuáció hosszú történetének része, amely Villers-Cotterêts 1539-es ediktumával kezdődik.
1795-ig az Országgyűlés által az egyes kerületi fővárosokban létrehozott nyilvántartásba vevők a jelzáloghivatalokat is irányították.
A 9. Messidor III. Évi törvény megreformálta ezt a rendszert, létrehozva minden városban egy független jelzáloghivatalt, a bíróság székhelyét, amelyet Párizsban egy fő konzervátor felügyelete alá helyeztek.
Az igazgatóság visszatér ez a készülék, és a cikk 1 -jén a törvény 11 Brumaire meghatározza, hogy „a jelzálog kap a National Board of bejegyzése.” Következésképpen a fő kurátor feladatai megszűnnek.
Iroda létesül mindegyik városban, ahol rendőri bíróság található. A Régie ügynöke őrzi a vevő fokozatát.
A kurátor a Régie-ből származik, de mielőtt erre a posztra érkezne, át kell esnie a felettes kezdeményezési tesztjein . Három év, ellenszolgáltatás nélkül végzett munka irodában, éves vizsga, a tanfolyam előtt, a tanfolyam végén lehetséges befogadói integráció.
A szuperlétszámú jelöltnek 1846-ban többek között meg kell indokolnia, hogy rendelkezett a szükséges eszközökkel a szükségleteinek kielégítéséhez a szuperszám alatt, és kinevezésére 3000 frank letétet tudott biztosítani. . Ezt az összeget rendszeresen frissítették, 1885-ben 4000 frank volt.
A kurátorokat a menedzsment rendszeres alkalmazottai közül választják ki, akiknek legalább a befogadói fokozatuk van. De nem mindegyik válik konzervatívá, már csak a rájuk rótt kötvény összege miatt is. 1864-ben, a posta fizetéseinek nagyságától függően, 12 500 és 100 000 frank között, vagy 500 és 8000 frank között nyilvántartott járadékok között, az állam 3% -ában.
Küldetései során a kurátornak hivatalnokokra és más alkalmazottakra van szüksége, akik vállalják a termékek terhelését, amelyek visszavonására jogosult.
Ezt a felesleges rendszert fokozatosan enyhítik, és az utolsó érdekelt feleket egy 1935-ös rendelet hozza létre.
Az állami vállalatok 1948-ban történt egyesülése új, demokratikusabb módszereket hozott létre az A vezetők felvételére az Adóügyi Főigazgatóságból. Országos, belső vagy külső versenyeken toborozva az A vezetők hivatása szerint pályafutásuk végén jelzálog-nyilvántartóvá válnak. Valójában a kurátorok munkája gyorsan a DGI felső vezetésének (A + keretrendszere) irányítási eszközévé válik.
A háború utáni ingatlanpiaci fellendülés és a rendszer hiányosságai mélyreható reformot igényelnek.
A második világháború után a megrongálódott épületek rekonstrukciójához, az egyéni vagy társasházi lakások építéséhez, az építési kölcsönökhöz, a lakások értékesítéséhez, a városi vagy vidéki földkonszolidációhoz , a nagy közmunkához kapcsolódó ingatlanügyletek jelentős növekedéséhez vezetett a jelzáloghitel-irodák költségeiben, ami egyre nehezebbé teszi a felhasználók tájékoztatását jó körülmények között.
Ebben a gazdasági kontextusban hangsúlyozni fogjuk a kataszter felújításának szerepét a telekkönyvezés jogbiztonságában.
Ezt a napóleoni intézményt, amelyet 1808 és 1850 között hozták létre főként fiskális célokra (az ingatlanokra kivetett adók egyenlő elosztása érdekében), három misszió kezdetén fektették be:
A kataszter által így előállított és közölt információk elengedhetetlenek ahhoz, hogy garantálni lehessen az ingatlanfájl megbízhatóságát az ingatlan vagyon pontos megjelölése és a jelzálog-nyilvántartó által közzéteendő okiratokban szereplő jogok tekintetében. a kataszteri adatoknak való teljes megfelelés.
1974 óta a korábban csak az érintett felek parancsára végrehajtott kataszteri változtatások az őket motiváló törvény közzétételének tárgyát képezik.
Ez a változás döntő lépés volt a kölcsönös kataszter - földbejegyzési viszonyban, és az 1955-ös reform egyik legfontosabb újítása lesz.
Sz n o 55-22 január 4 1955 végrehajtási rendelete n o 55-1350 az október 14, 1955 hozza mind a polgári jogi reform és a reform a föld regisztrációs technika.
A főbb hozzájárulások a következők:
A jogszabályok szempontjábólMinden jogi, bírósági vagy hagyományos jelzálogkölcsönöt, ideértve a legtöbb kiváltságot is (a pénzkölcsön-kölcsönző, az eladó, a megosztott felosztó stb. Számára) be kell jegyezni, egy adott összegért és jól kijelölt épületeken, kataszteri dokumentációval összhangban;
Jelentősen megnőtt a nyilvánosság elé vetett cselekmények száma;
A feliratok peremén található említések egyszerűsödnek;
A közzéteendő jogi aktusoknak hiteleseknek kell lenniük;
A kurátoroknak módjuk van megtagadni vagy elutasítani az előterjesztett cselekményeket, hogy megakadályozzák a nem megfelelően elkészített dokumentumok közzétételét, anélkül azonban, hogy megítélnék azok érvényességét.
Jelzálogkölcsön-technológia szempontjábólÚj, könnyen hozzáférhető dokumentációt hoztak létre, az ingatlan-aktát, amely három típusú fájlt tartalmaz:
Személyes akták;
Az épület iratai;
Teleklapok.
Személyek és épületek pontos azonosítása szükséges;
A relatív hatás elve, amely a közzétett műveletek megszakítás nélküli láncolatát kapcsolja össze, amely lehetővé teszi a kurátor számára, hogy ellenőrizze a jogok anterioritását: nem lehet címet közzétenni, ha a letelepedő vagy az utolsó jogosult jogát korábban nem tették közzé vagy sem egyidejűleg.
Megjegyzés: az 1955-ös reform nem érintette Elzász-Moselle három megyéjét, amelyek az 1924. június 1- jei törvény óta egy speciális rendszer hatálya alá tartoznak, amely fenntartja a német jog szervezését ( az igazságügyi hatóságra bízott telekkönyv vezetése ) együtt a francia jog alapelveivel (közzététel harmadik személyekkel szembeni szembeszállhatóság céljából).
Az egyesített formalitás - 1969Az 1969. december 26-i törvény lehetővé tette a felhasználókkal való kapcsolatok javítását az „összevont formalitás” bevezetésével.
Az ingatlanok átruházását tartalmazó közjegyzői aktusok a nyilvántartásba vétel formai követelményeitől függenek.
Ezt a formaságot először az adó beszedésén hajtották végre, ahol a transzfer vámokat beszedték. Ezután az okiratokat elküldték a jelzálog-nyilvántartásba, hogy közzétegyék és beszedjék a kurátor fizetését és a telekkönyvi adót.
Az „összevont alakisággal” a két műveletet egyidejűleg hajtják végre a jelzálogkölcsönök megtartásával, ami elkerüli a felhasználók kettős folyamatát. Néhány aktus továbbra is kizárt az új rendszerből.
Ugyanakkor a jelzálog-nyilvántartó látja felelősségének növekedését, fejlettebb fiskális misszióval bővítve polgári misszióját.
Az új törvény 1970. október 1-jén lépett hatályba, a konzervációk száma 294-ről 354-re nőtt.
Az adóügyi szerepkör kiterjesztése és a szabványosított jelzálog-dokumentum (DHN) létrehozása - 1998Az 1969. évi törvény által kezdeményezett fejlesztés kiterjesztésével a konzervatívok adóügyi szerepe kiterjed az vegyes cselekményekre is, amelyek korábban az 1998. december 30-i törvény által kizárt ingatlanokra és ingóságokra vonatkoznak.
Ugyanakkor, jelentős adminisztratív egyszerűsítést hozta jog n o 98-261 április 6-án 1998. megbízta a szabványosított jelzálog dokumentum (HLD).
A földbejegyzés hatékonyságának és biztonságának megkönnyítése érdekében az egyes cselekményekre vonatkozó rendelkezéseket két külön részre bontják:
Ugyanez a törvény rögzítette a jelzálogkölcsönök adatainak számítógépes kezelésére alkalmazandó elveket, a számítógépes alkalmazás bevezetésére számítva, amelyet minden irodában 2003. július 1-jén általánosítanak.
A modernizációra való törekvésAz egyes őrizetbe vett ingatlanok iratait karton fájlok formájában átvizsgálta, a jelzálog-konzervációk teljes számítógépesítésével számolva, amelyet 1996 és 1998 között két konzerváció kísérleti szakasza után 1999-ben általánosítottak és Ez alkalomból mintegy 180 millió fájlt szkenneltek be.
Minden szoftver, kifejlesztett számítógépes az áramlási, ismert rövidítés alatt FIJI ( F ile I nformatisé a D ocumentation J JOGI I mmobilière).
Ezen műveletek végén ugyanazon a kiszolgálón két fájl létezett együtt, az egyik a FIDJI alkalmazásból eredő folyamatra vonatkozik, a beolvasott fájlok képállományára vonatkozó, a jogok megterhelésének ismeretéhez szükséges. egy épület, az úgynevezett B ase I mage A utonome ( BIA )
2004-ben egyetlen Hyposcan adatbázisban megkezdték a csomagban lévő dokumentumok és mikrofilmek dematerializálását . Ez a művelet 2013 folyamán fejeződött be.
A teleknyilvántartás korszerűsítése folytatódott a közjegyzői irodák és a jelzáloghivatalok közötti okiratok és információkérések dematerializált továbbításának fejlesztésével, a Télé @ ctes alkalmazás 2007 óta történő általánosításával.
2012 végén a tízmillió éves alakiság több mint 44% -át ennek az alkalmazásnak köszönhetően a közjegyzői irodák dematerializált módon továbbították.
Az ezekhez a műveletekhez kapcsolódó termelékenység- és helynövekedés lehetővé tette a DGI állomány ingatlanoptimalizálását, hozzájárulva az egyidejűleg folytatott strukturális reformok végrehajtásához. Ezenkívül lehetővé tették az áramlások növekedésével való megbirkózást, az információk kiadásának határidejeinek jelentős javítását, miközben támogatták 1998, a számítógépesítés 0. éve és 2012, a letétkezelői státusz végének éve között., 2201 munkahelyek megszüntetése együttműködésben, mennyisége nemzeti szinten az 1998-as költségvetési alkalmazottak 38% -át teszi ki.
Az AMC és a konzervatívok a költségvetési és közszolgálati miniszter nyilatkozatával értesültek néhány nappal a törvényes közgyûlésük elõtt a hatóságok azon szándékáról, hogy megszüntessék a konzervatív státuszt.
Eleinte 2011.12.31-re tervezték, hogy az átállást gyorsan elhalasztották 2012.12.31-ig, a változás végrehajtásának nehézségei miatt.
A rend n o 2010-638 2010. június 10 fedelek elnyomása jelzálog rendszer, a hatékony január 1., 2013.
Két rendeletek, amelyek egyike az Államtanács ( n o 2012 -1462 és 2012-1463), adtak ki az alkalmazást a szertartás és tették közzé a Hivatalos Lapban december 28-i, 2012-ben.
A rendelet 2013. január 1-jén létrehozza a földhivatallal megbízott szolgáltatásokat , felváltva a jelzálogkölcsönök megőrzését.
A következmények a felhasználóra nézveA státusz eltávolításának nincs következménye a felhasználó számára. Ami a költségeket illeti, a fizetést azonos módon az állam javára kivetett adó váltja fel: az ingatlanbiztosítási hozzájárulás. A szolgáltatás költsége tehát azonos lesz a felhasználó számára.
A szolgálat polgári és pénzügyi felelősségei változatlanok maradnak, és ugyanazok az emberek gyakorolják őket, ezen a ponton nincs objektív ok a nyújtott szolgáltatás romlásától tartani.
A 2010. június 10-i rendelet átruházza az államot, a jelzálog-nyilvántartó személyes felelőssége és végrehajtása továbbra is ugyanazokon a szabályokon alapul a bíró előtt.
Látszólag semmi sem változik. De a telekkönyvi szolgálatok élén álló tisztviselők már nem lesznek személyesen felelősek, a továbbiakban a szolgálat ténye valószínűleg már nem terheli a poszt jogosultjának felelősségét.
Lehetetlen felmérni ennek a lényeges módosításnak a következményeit mind az ingatlan irat minőségére, mind az ebből eredő veszteséges tapasztalatokra nézve.
Az adminisztratív jelleg megerősítéseA 2010-es rendelet a lassú fejlődés csúcspontja, amely hangsúlyozza a telekkönyvi törvény adminisztratív és adóügyi jellegét.
1799-ben a jelzálogügynökségnek a bejegyzéssel történő beiktatásával kezdeményezték, hogy az egyesülés 1969-ben érte el csúcspontját az összevont alakiság végrehajtásával.
De ebben a rendszerben a kurátor függetlensége, személyes felelősségének közvetlen következménye, ellensúlyt jelentett az állami hatóságok állandó megközelítésével, amelynek célja az adózási vagy szervezeti megfontolások kiváltságának fenntartása volt az ár, amely néha elterelte a cél célját. földjegy-nyilvántartás, amelynek csak az ingatlanügyletek biztonságának megerősítésére kell törekednie.
A szereposztás megszakadása, amely a kockázatkezelés és a vitakezelés felelősségét a Letétkezelők Kölcsönös Szövetségére ( AMC ) bízta meg , az egyik fő fejlemény, amely a jövőbeni fejlemények jelentős részét a hirdetési díjak törvényében hajtja.
A jelzálog-konzervátorok státuszuk 2012. december 31-i eltűnéséig kettős feladatot láttak el.
Az első polgári jellegűhez egy második fiskális jellegű idővel bővült.
Az ingatlanügyletek biztosításának polgári funkciójaként a saját nevében eljárva a jelzálog-nyilvántartó csak személyes felelősséget tudott vállalni a saját és alkalmazottai által elkövetett hibákért.
A kurátor polgári küldetéseKét összetevője volt:
1955 óta, a jogi keretet, amelyben gyakorlása az iroda rendszeresen módosítani, különösen az 1- st július 1998 a legpontosabb leírása a személyek és áruk, a jelzáloghitel-másolatokat tettek értékesítés, korszerűsítése a betét elutasítási eljárás és a a betéti nyilvántartások számítógépesítése.
Ezen utolsó ponton a közzéteendő okiratokat a letétbe helyezésük időrendi sorrendjében rögzítették a jelzálog-nyilvántartó által vezetett betétek nevű nyilvántartásban.
Ez a nyilvántartás, amelyet eredetileg mikrofilmekkel készítettek és a bírósági nyilvántartás biztonsági másolataként archiváltak, évek óta teljesen számítógépesítették.
A polgári missziónak az volt a feladata, hogy nyomon kövesse az épületekre vonatkozó összes jogot, és ezáltal biztosítsa az épületekkel és a hitelekkel kapcsolatos jogi műveletek biztonságát.
Bárki, aki szerződést kíván kötni, biztos lehet abban, hogy az engedményező még nem rendelkezett vagyonjogával vagy annak egy részével.
Ez magában foglalta a személyek apai helyzetéről vagy az épületek jogi helyzetéről szóló információk átadását is.
Így bárki, aki jelzálogkölcsönt kíván kölcsönözni, biztos lehet abban, hogy a hitelfelvevő még nem adott egyenlő vagy nagyobb értékű értékpapírt a biztosítékként bemutatott ingatlanra.
Ezeket az információkat az ingatlan-aktából vették ki, amelyet minden jelzálog-nyilvántartó vezetett a területi illetékességi körzetébe tartozó minden önkormányzat számára, amelyben a betétek befizetésekor minden tulajdonos neve alatt és épületenként felsorolták a dokumentumok kivonatait. a levéltárban való osztályozásukra hivatkozva tették közzé.
Így bemutatta az ingatlan-aktát, mivel az a közzétett dokumentumokból, az épületek tényleges és jelenlegi jogi helyzetéből, valamint azok tulajdonosainak minden jogából származott.
A földbejegyzéshez kapcsolódó polgári jogi hatásokÖnmagukban nem jelentenek jogokat. Valójában a telekbejegyzés nem feltétele az épületekre vonatkozó jogok meglétének és jogi érvényességének.
A lejegyzések és a jelzálog-nyilvántartások kivételével az anyakönyvvezető által végzett ellenőrzés a közzététel céljából benyújtott dokumentumok formanyomtatványának ellenőrzése volt, nem pedig a tartalom ellenőrzése.
A nyilvánosság azonban a következő két fontos polgári hatást váltotta ki:
Végrehajthatóság harmadik felekkel szembenAdvertising készült valódi tulajdon jogok érvényesíthető harmadik személyekkel szemben, és ezért biztosítani teljes hatékonyságát.
Így a jog vásárlója védett volt. Két azonos jogú, egymással versengő tulajdonos közül az érvényesült, aki először a nyilvánosságot kérte.
Bárki érdeklődésének igazolása nélkül megszerezhette az ötven évnél rövidebb időközönként közzétett dokumentumok másolatait vagy kivonatait.
Az információk átadása írásban történt, és a kurátor személyes felelősségét vállalta.
Így figyelmeztette harmadik feleket, hogy a tulajdonjog megváltoztatta a tulajdonosát, vagy hogy ezt a jogot olyan terhekkel terhelték, amelyek csökkentették annak értékét.
A kiváltságok és a jelzálogkölcsönök rangjaA telekkönyv megállapította a legtöbb kiváltság és jelzálog, valódi értékpapír rangját.
Lehetővé tette, hogy az azt birtokló hitelezők élvezhessék az elsőbbségi jogot és a viszonteladási jogot, vagyis az épület lefoglalásának lehetőségét, még akkor is, ha az adós hagyatékát elhagyta.
Végül az épületekkel kapcsolatos jogi keresetek elfogadhatóságának feltétele volt.
Ezek a hatások az ingatlan-nyilvántartás változatlan, mivel a 1 -jén 2013. január Ők most az egyedüli állami feladat.
A jelzálog-nyilvántartó felelőssége Személyes felelősségPolgári küldetései során a jelzálog-nyilvántartó különös felelősséget viselt.
A funkciót létrehozó szövegek kezdettől fogva megalapozták a kurátor személyes felelősségének elvét polgári missziói gyakorlása során, amely a javadalmazási módszerének velejárója volt.
Ezt a felelősséget, amelyet a VII. Ventôse 21. évi törvény V – IX. Cikkei egyértelműen meghatároztak, a napóleoni törvénykönyv rögzítette, amely négy cikkben határozta meg annak hatályát.
A Semmítőszék doktrínája és ítélkezési gyakorlata szerint ezek a cikkek a globális felelősség sajátos alkalmazását jelentik, amely a Polgári Törvénykönyv 1382 és 1383 cikkének általános elvein alapult .
Ennek eredményeként a letétkezelő felelősségre vonható volt, amikor kötelességei teljesítése során akár saját maga, akár alkalmazottai által hibát vagy gondatlanságot követett el, amely kárt okozott a felhasználónak.
Ez a felelősség a kurátor működésének megszűnése után tíz évvel folytatódott.
Így a kurátor által feladatai ellátása során elkövetett hiba személyes, és nem szolgálati hiba volt, amely a közszolgálatban valódi sajátosságot képezett.
És ennek a sajátosságnak köszönhető, hogy az igazságszolgáltatási bíróságok illetékessége megmaradt a közszolgáltatások működéséből eredő viták elbírálására hagyományosan illetékes közigazgatási bíróságok helyett .
VitarendezésÉvente körülbelül ötven peres aktát nyitottak meg, és a Jelzálog-állomány-megőrzők Kölcsönös Szövetsége ( AMC ) és annak biztosítója békés úton, vagy a bíróságok előtt lezárult.
Ez a vita leggyakrabban az ingatlanfájl feljegyzésében elkövetett hibákból ered:
A viták száma nagyon alacsony volt a 354 jelzálog-konzervatórium által évente lefolytatott alakiságok számához képest.
A mintegy ötven peres aktát össze kell hasonlítani a mintegy 4,5 millió publikáció és az információkérésekre adott válaszok 6,5 millió éves átlagos feldolgozott mennyiségével.
Ez a hosszú távú vita nagyrészt az AMC fellépésének eredménye.
A polgári funkciók díjazása A törvényes fizetésA felelősséget vállaló polgári funkciók díjazása érdekében a kurátort a törvény felhatalmazta arra, hogy beszedje az ingatlan-nyilvántartási szolgáltatás felhasználói által fizetett "fizetéseket".
Ezek a fizetések rögzítettek vagy arányosak voltak:
Ezek arányosak voltak a közzétett okmányokban és dokumentumokban (eladások, adományok, jelzálog-nyilvántartások stb. ) Kifejezett árakkal vagy értékekkel . A leggyakoribb arány 0,1% volt, de csökkentek;
Különösen az információk átadására rögzítették őket. Például az ár 12 euró volt egy egyszerű információigénylésért.
A jelzálog-konzervatóriumok által beszedett „fizetések” 2012-re, az eszköz utolsó évére 555 millió eurót tettek ki. A „hozzájárulás az ingatlan biztonság” felhalmozza a État.a cserélni, azonos jogi bér, hogy mivel az 1- st január 2013
Tényleges javadalmazásMivel polgári küldetésének gyakorlása során a konzervátor nem került az állam fennhatósága alá, ez mindig úgy vélte, hogy nem neki kell viselnie e feleknek nyújtott szolgáltatás költségeit.
A jelzálog-nyilvántartók ezért ennek az összegnek csak egy részét kapták (körülbelül 10% -ot). Az állam az egyes pozíciók bruttó fizetéseinek sorszámánként 75–99,95% -ot levont
Ez az illeték (2012-ben csaknem 500 millió), amelyet a miniszteri rendelet a CGI 884. cikke alapján állapított meg, különösen a jelzálog-megőrzés teljes személyzetének díjazására, valamint a szolgáltatás különféle működési költségeinek fedezésére terjedt ki.
Főleg irodájuk termékeinek fontossága szerint a konzerveket 6 kategóriába sorolták.
Az egyes kurátorok javadalmazása arányos volt az ügyek pénzügyi volumenével, amelyet évente intézett a hivatal.
Polgári küldetésük mellett a jelzálog-letétkezelők könyvvizsgálói feladatokat láttak el.
Az adómissziók jellegeAdózási feladataik részeként a jelzálog-nyilvántartók az állam és a helyi hatóságok javára beszedték a telekkönyvezési műveletek során fizetendő adókat, vámokat és adókat, nevezetesen:
2011-ben a jelzálog-konzervátorok így 10,9 milliárd eurót szedtek be a helyi hatóságok számára beszedett adókból, és 2,5 milliárd eurót szedtek be az állam számára.
Kezelték a késedelmes betétekkel kapcsolatos büntetéseket is (10% -os növekedés és késedelmi kamatok), és - mint bármelyik állami könyvelőnek - elengedési vagy mérséklési joguk volt.
A könyvelő felelősségeA letétkezelő adófizetéseivel kapcsolatos felelősség azokra a károkra vonatkozott, amelyek az Államkincstárnak a számviteli tétel vezetéséből, valamint a rá bízott vámok és adók behajtásából eredhetnek.
Ez a felelősség a számviteli szükségszerűen garantálja a kötvény-tagság A ssociation F rench a C autionnement M mutuel ( FAMC ) .
Harmadik felek, tehát a felhasználók tekintetében a könyvelő felelősségét csak az általános közszolgálati törvény szabályainak megfelelően lehet keresni.
Ha hibát követtek el egy felhasználó vonatkozásában, akkor az állam ellen indítanak pert a közigazgatási joghatóság előtt.
Ezen a ponton volt eredeti a jelzálog-nyilvántartó felelőssége polgári küldetésének gyakorlása során.
A jelzálogkölcsön-konzervátorok már 1887-ben a polgári küldetésükben rejlő polgári jogi felelősség anyagi következményeivel szembeni védelem érdekében létrehozták a kölcsönös biztosítási rendszert Bourse Commune néven, amely 1910-ben a Tartósítószerek Kölcsönös Szövetségévé ( AMC ) vált. .
Az AMC egy szövetség az 1901-es törvény szerint, amelynek székhelye a rue Paganini, Párizs, 20. sz . 2013-ban módosította alapszabályát, hogy figyelembe vegye a jelzálog-nyilvántartó különleges státusának eltörlését.
2004 óta az AMC tagja a Jelzálog- letétkezelők Európai Szövetségének - E uropean L and R egistery A ssociation ( ELRA ).
1887 és 1997 között az egyéni kezességet egy nagy biztosító társaságnál kötött csoportos biztosítás kísérte.
1997 januárjában az akkori adóügyi főigazgató megkapta a hatóságoktól, hogy a harmadik felekkel szembeni garanciát az AMC-tagság jelentheti.
A felhasználók védelme természetesen ugyanazon feltételek mellett biztosított.
2012 végéig az AMC, amelynek több mint 2000 tagja volt, mindegyik kurátor vagy volt kurátor, csoportos biztosítási szerződéssel garantálta és fedezte tagjai felelősségét.
Ez a garancia nagyon fontos védelmet jelentett a felhasználók számára.
Ezenkívül az AMC úgy szerveződött, hogy állandó segítséget és segítséget nyújtson a tagjaira háruló felelősség következményeinek ellenőrzésére, amely főleg három irányban nyilvánult meg.
Minőség ellenőrzésA bevezetett rendszer hatékony működésének legfőbb korlátja a fájlban szereplő információk abszolút minőségének keresése.
A kurátor felelősségének megvalósításán túl a szolgáltatás létezése a tét, ha már nem lenne képes nagy megbízhatóságú információszolgáltatásra.
Ezt a követelményt a minőség-ellenőrzés megvalósítása strukturálta. A konzervatívok soha nem mentesek a tévedésektől.
Az AMC mindig nagy figyelmet fordított a konzervációk munkájának minőség-ellenőrzésére:
Általában az egyesület igazgatóságának egy vagy több tagja, leggyakrabban elnöke, befejezte az újonnan kinevezett kurátor alapképzését, és nem mulasztotta el figyelmeztetni őket az irat biztonságának és minőségének valódi kérdéseivel. Ennek a nagyon szigorú és szervezett minőség-ellenőrzésnek a megvalósítása tette lehetővé a viták számának korlátozását.
Ez az elvégzett munka ellenőrzésén alapult, az ingatlan-fájlba történő integrálás vagy az információk átadása előtt, az idő alatt egyértelműen meghatározott protokoll szerint. Ennek eredményeként a kezdetektől fogva nagyon széttagolt munkaszervezés alakult ki, amely a szolgáltatások modernizálása során az ügynökök nagyobb sokoldalúsága és egy integráltabb szervezet keresése felé fejlődött.
Mindazonáltal az összes telepített számítógépes alkalmazás munkaszervezési sémán alapult, a munkát két külön szakaszra osztotta, első kézből végzett munkára, ellenőrzési munkára.
Az AMC mindig is ajánlotta tagjainak, beleértve az áramlások lefedettségének nehéz szakaszait is, hogy keressék a hatékonyabb szervezési módokat, amelyeket a cserék számítógépesítése és dematerializálása engedélyezett, anélkül azonban, hogy abbahagynák a szükséges figyelem ellenőrzését. a fájl minőségének fenntartása érdekében.
Ez a megközelítés teszi lehetővé az áramlással kapcsolatos viták végtelen sebességét.
Az a tény továbbra is fennáll, hogy több mint 200 éve folyamodtak a polgári bíróságokhoz; egy elhagyott szó, egy elfelejtett említés, a hasonló nevek zavara, a dátumok vagy a számok összetévesztése, a kétértelmű megfogalmazás, az instabil ítélkezési gyakorlat alkalmazása az évtizedek során még ritkábban vezetett a személyes felelősség.
Jelenleg bőséges ítélkezési gyakorlat alakult ki a földhivatali peres ügyek különféle forrásairól, amelyeknek szintén éberséget kell szolgáltatniuk.
Kapcsolatok a közjegyzői hivatássalAz AMC mindig szoros kapcsolatot tartott fenn a nemzeti közjegyző hatóságokkal, különösen a Legfelsőbb Közjegyzői Tanács és a párizsi CRIDON jogi tisztviselőivel, hogy összehasonlítsa a közös érdekű témák elemzéseit.
Helyben, tagjai révén, mindig szoros kapcsolatot ápoltak a közjegyzői irodákkal, amelyek a földbejegyzés fő partnerei. Mint ilyen, mivel nagyon figyelnek a jogbiztonság kérdéseire, az azonos felelősséget vállaló közjegyzői irodák természetesen részt vesznek a minőségellenőrzésben.
Ebben a partnerségi szellemben szinte az összes osztályon minőségi egyezményeket léptettek életbe a minisztériumi kamarák között, még akkor is, amikor léteztek, a közjegyzők és az adóügyi szolgálatok a dokumentumok minőségének javítása érdekében. közjegyzői irodák és kezelésük az osztály vagy a régió jelzálogkölcsönének konzervációi által.
Jogi segítségnyújtás és a doktrína kialakításaA kurátoroknak jogi segítséget nyújtottak egy jogi bizottság felállításával (az alapszabály 28. cikke), amely körülbelül tíz kurátorból áll, vagy nyugdíjas.
Ez a földnyilvántartási jogi tapasztalat, amelyet a nyugdíjasok szereztek, valamint az irodák működésének gyakorlati és jelenlegi ismeretei keverékévé tették e bizottság eredetiségét és erejét, hasonlóan a perhez.
Ez a jogi bizottság feladata volt tanácsokat adni azoknak a konzervatívoknak, akik ezt tanítással vagy a telekkönyvi törvény alkalmazásával kapcsolatban kérték. Havonta átlagosan több mint húsz véleményt adtak ki.
Az elmúlt évtizedben a feltett kérdések folyamatosan növekedtek.
A benyújtott vélemények a telekkönyvi törvény minden aspektusával foglalkoztak:
Közvetlen kapcsolatban a kurátorok igényeivel, a bizottság munkájának ez a vonatkozása válaszkészséget és csapatmunka érzetet jelentett, mivel a válaszadás határideje rövid volt, az esettől függően 8, 15 vagy 30 nap.
A jogi bizottság így válaszai révén megállapította a földbejegyzés doktrínáját; véleményeit 1950 óta publikálták a CMA Tájékoztató és Joggyakorlati Értesítőjében.
A közlemény a következőkből állt:
1950 óta több mint 2000 cikk, vagyis évente körülbelül harminc jelent meg a földbejegyzés teljes területét lefedő témákról.
A közleményt papíron és számítógépen, tematikus és ábécés táblázattal együtt terjesztették az összes jelzálog-adattárban, ahol munkaeszköz és oktatási eszköz volt, amelyet mind a menedzsment, mind a természetvédelmi tisztviselők nagyra értékeltek.
Ezen túlmenően az ajánlott megoldások és a közleményben kifejtett vélemények mérvadóak voltak a telekkönyvelés valamennyi gyakorlója között.
A jogi bizottságnak tehát nagy szerepe volt a viták megelőzésében.
Ezenkívül a DGI központi adminisztrációja gyakran konzultált a jogi bizottsággal a szabályozási szövegek tervezetéről vagy az utasítások hivatalos adólapban való közzétételéről.
Amikor minden végrehajtott megelőző intézkedés ellenére a kurátor látta, hogy a felhasználó akár írásbeli panasszal, akár a tribunal de grande instance előtti felszólítással megkérdőjelezi felelősségét, a kurátor védelméről per gondoskodott. bizottság (az alapszabály 29. cikke) a jogi bizottsághoz hasonlóan körülbelül tíz aktív vagy nyugdíjas konzervatívból állt.
A bizottságot évente mintegy ötven esetben lefoglalták, ebből a megbízások 2/3-át és a panaszok 1/3-át.
Az idézés fő okai a következők voltak:
Amikor felhívást kapott a megjelenésre, a kurátor haladéktalanul tájékoztatta az AMC titkárságát és a biztosító kurátoraival foglalkozó egységet, amely különösen az összefoglaló eljárások ügyében kijelölt egy helyi ügyvédet, akivel a kurátor a lehető leggyorsabban konzultált.
Ha az idézés a jelenlegi kurátor elődjét érintette, függetlenül attól, hogy kinevezték-e másik tisztségre, vagy nyugdíjba ment-e, a hatékonyság érdekében a jelenlegi kurátor feladata az aktát összeállítani és kollégája nevében eljárni, kivéve hogy folyamatosan tájékoztassa.
A felhasználó bármely panasza, amely valószínűleg hosszú távon is személyes felelősséggel jár, a kurátort tájékoztatta az AMC-ről. Vészhelyzet hiányában a bizottság elnöke a kurátorral együtt értékelte a lehetséges kockázatokat, és azok együtt döntöttek arról, hogy ebben a szakaszban szükséges-e az ügyet a biztosítóhoz utalni. A kurátor, akárcsak az idézés ügyében, egy teljes aktát alkotott, összefoglaló feljegyzéssel és a vitával kapcsolatos összes dokumentum másolatával.
A bizottság előadót nevezett ki, aki az elnökkel konzultálva felelős az ügy nyomon követéséért.
A plenáris ülések során bemutatták az utolsó ülés óta megnyitott összes új fájlt.
A bizottság megvitatta az új ügyek védelmének irányvonalát, és tájékoztatást kapott a korábbi esetek fejleményeiről.
Ez a bizottság szoros együttműködésben működött az AMC biztosítóval a vegyes bizottságon keresztül, amely a peres bizottság képviselőiből és a biztosító képviselőiből állt. Funkcionálisan ez a vegyes bizottság hozta meg a meghozandó döntéseket.
Valójában a döntéseket nagyrészt az előzetes folyamatban készítették el, szoros konzultációval a biztosító szakosodott egységével és a perbizottság ülésein.
Az évente megnyílt mintegy ötven aktát nyomon követték, némelyiket több éven át, akár békés úton, akár bírósági határozattal.
Ha a polgári joghatóság előtt évente eljuttatott viták száma az irodákban lebonyolított összes ügyletnek csak a végtelen részét képviselte, akkor ezeknek az ügyeknek a kis számával képviselt pénzügyi tét nem volt elhanyagolható.
Leggyakrabban a minőségellenőrzés kudarcán alapultak, és csak arra késztethették az AMC-t, hogy folytassa mozgósítását a munka minőségével és az összes hivatal számára nyújtott jogi támogatással kapcsolatban.
Összességében több mint 200 éve a személyes felelősséget és a külön díjazást ötvöző különleges státusz miatt a jelzálog-nyilvántartó biztosította az ingatlan-kereskedelem biztonságát, amely idővel a francia rezsim egyik erős jellemzőjévé vált. telekbejegyzés.
A kockázati potenciálban erős, de tökéletesen ellenőrzött személyes felelősség alapján az intézmény 2012-ig átélt minden történelmi viszontagságot, bár a történelem során számos alkalommal nyilvános viták tárgya volt amelyet ugyanazt a kérdést tettek fel; Olyan érzékeny szolgáltatás, mint amely az ingatlanügyletek és a jelzáloghitelek biztonságát biztosítja, többet nyerhet, ha az üzemeltető személyi felelősségével vagy anélkül működik. A kérdés most eldőlt.
Az a tény továbbra is fennáll, hogy - különösen az 1955-ös nagy reform óta - a jelzálog-nyilvántartó képes lesz másokkal felépíteni és garantálni a francia telekkönyvi rendszer széles körben elismert hatékonyságát, és támogatni tudja a technológiai fejlődést az erőforrások csökkentése és a felhasználóknak nyújtott szolgáltatás fejlesztése.